나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32672 [1] 광주광역시 남구 진월동 281 새한아파트 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 “새한아파트”제101동 제3층 제301호이며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 용이하며, 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건 중 3층 301호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅마감 등,
내벽 : 벽지 등,
창호 : 새시창 임.

이용상태

아파트 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지 임.

인접 도로상태등

단지 서측, 남측, 동측으로 왕복2차선의 포장도로에 접하며, 동측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항없음.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32672 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 418000000원

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 진월동 281 새한아파트 101동 3층 301호

용도: 아파트

토지면적: 51.26㎡ (약 15.50평)

건물면적: 127.39㎡ (약 38.53평)

1.3. 건물 정보

건축년도: 1998년 3월 30일 사용승인

구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건물 중 3층 301호

외벽: 모르타르 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지 등

창호: 새시창

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 “새한아파트” 제101동 제3층 제301호이며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 아파트 지역임.

2.2. 교통 여건

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 여건은 무난함.

단지 서측, 남측, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하며, 동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

2.3. 주변 시설

검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근저당권 (을13, 2022-09-22, 조진승, 24,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

주택임차권 (을14, 2024-06-13, 김용균, 보증금 350,000,000원).

본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소되는 권리

소유권이전 (갑5, 갑6)

가압류 (갑7, 갑8, 갑10, 갑11)

압류 (갑9)

강제경매 (갑12, 2025-05-01, 주택도시보증공사)

3.4. 특이사항

대항력 있는 임차인 김 (보증금 350,000,000원)의 보증금 인수 여부가 본 건의 핵심 리스크임.

4. 상권분석

본건은 주거지로서의 안정적인 수요가 있는 아파트 밀집 지역에 위치함.

단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

단지명: 진월 새한 아파트

준공연도: 1998년

총 세대수: 318세대 (101동 기준 64세대)

주차: 총 146대

최고/최저층: 16층 / 1층

5.2. 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 단지 내 부대시설 이용 가능.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 350,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성임.

배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 상당할 수 있음.

6.2. 건물 노후화

1998년 준공으로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 투자 포인트

안정적인 주거지로서의 입지.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크를 충분히 반영하여 저가 매수 기회를 포착할 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 진월동의 구축 아파트 단지에 위치하며, 교통 및 주거 환경은 무난한 편임.

가장 큰 투자 결정 요인은 대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 350,000,000원이며, 이 금액이 배당으로 얼마나 변제되는지에 따라 매수인의 실질적인 인수 금액이 결정됨.

이러한 높은 리스크를 감안할 때, 입찰 시에는 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 인수 금액을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

9. 예상 입찰가

감정가: 418,000,000원

대항력 있는 임차인 보증금 (최대 인수 금액): 350,000,000원

본건의 경우, 매수인이 임차인 보증금의 일부 또는 전부를 인수할 가능성이 매우 높으므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 함.

만약 임차인 보증금 350,000,000원을 모두 인수한다고 가정했을 때, 감정가 수준(418,000,000원)으로 낙찰받는다면 실질적인 총 투입 비용은 768,000,000원이 되어 투자 수익을 기대하기 어려움.

따라서, 매수인의 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세(감정가 또는 그 이상)를 초과하지 않는 범위 내에서, 그리고 충분한 투자 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 결정해야 함.

예상 입찰가: 100,000,000원 ~ 150,000,000원

(단, 본 입찰가는 인수 보증금 350,000,000원을 별도로 부담해야 함을 전제로 하며, 실제 총 투입 비용은 상당하므로 신중한 판단 필요)

만약 입찰가 100,000,000원 낙찰 시, 총 투입 비용은 최대 450,000,000원 (100,000,000원 + 350,000,000원)이 될 수 있음.

만약 입찰가 150,000,000원 낙찰 시, 총 투입 비용은 최대 500,000,000원 (150,000,000원 + 350,000,000원)이 될 수 있음.

이는 감정가 418,000,000원을 기준으로 하였을 때, 인수 보증금을 고려하면 상당한 부담이 될 수 있음을 시사함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.