나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32598 [1] 광주광역시 광산구 유계동 1052 대지 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32598 [1] 광주광역시 광산구 유계동 1052 대지 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매1계 2025타경32598 | 소재지: 광주광역시 광산구 유계동 1052 | 감정가: 1,362,214,800원 | 최저가: 953,550,360원 | 용도: 대지

1. 경매 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32598 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 유계동 1052 일원 (본촌마을 내)

용도: 대지 (주거나지)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

소유자/채무자: 유OOOOOOOO

채권자: 상OOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,362,214,800원

토지 총 면적: 2491.20㎡ (약 754.94평)

토지 지분율: 100% (249119.99999999997로 표기되나 사실상 전부 지분으로 판단됨)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 매각 제외 또는 부재)

※ 본건은 토지(대지) 매각 건으로 아파트 전용/분양 면적은 해당 사항 없음.

2. 물건 현황 및 특징

2.1. 물건의 위치 및 환경

본건은 광주광역시 광산구 유계동 소재 본촌마을 내에 위치하며, 주위는 주택, 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 현황 (2필지 구분)

기호(1) 토지: 부정형 평지 형태의 주거나지입니다. 지적도상 맹지(도로에 접하지 않음)이며, 일부는 토지이용계획확인서상 어린이공원에 저촉됩니다. 인접 토지(1054번지) 건물이 북측 일부를 점유 중인 것으로 목측되어 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다. 제시외 수목(매실나무 등) 및 농작물은 매각에서 제외됩니다.

기호(2) 토지: 부정형 완경사지 형태의 주거나지입니다. 북서측으로 진입로가 소재하여 기호(1)과는 달리 도로 접근성이 확보됩니다. 일부는 시멘트 포장되어 있으며, 제시외 수목(팽나무 등)은 매각에 포함됩니다.

3. 입지 조건 및 생활 정보

3.1. 입지 조건

본건은 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역(180) 내에 위치하여 향후 주거지 개발이나 건축 행위에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 특히 기호(2)는 진입로가 확보되어 있어 개발 가능성이 더 높습니다. 단, 기호(1)은 맹지이며 어린이공원 저촉 및 인접 건물 침범 문제가 있어 개발 시 복합적인 해결이 요구됩니다.

3.2. 상권 분석

주위가 주로 주택과 농경지 등이 혼재하는 본촌마을 내에 위치하여 대규모 상권은 형성되어 있지 않습니다. 따라서 상업 시설 이용은 인근 지역 또는 광산구 중심지로 이동해야 합니다. 본건의 용도가 '대지'이고 주거지역임을 감안할 때, 상업적 투자보다는 주거용 또는 주거 관련 시설 부지로 적합합니다.

3.3. 생활 정보

주변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 도심 외곽 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설(대형마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

3.4. 혐오시설 정보

본건이 위치한 광산구 유계동 유림마을 주변은 과거부터 건축폐기물처리장, 하수처리장 등 환경 기초시설이 소재하고 있으며, 음식물쓰레기처리시설 설치가 추진된 바 있습니다. 따라서, 이러한 시설들이 본촌마을의 주거 환경에 미치는 영향 및 민원 발생 가능성을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

4. 권리 분석 및 리스크

4.1. 권리 분석

경매구분은 '부동산임의경매'입니다.

소유자 및 채무자가 동일한 것으로 보아 개인 채무로 인한 경매로 추정됩니다.

**특이사항: 법정지상권 성립 가능성** 본건 자료에는 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 토지만 매각하는 경매에서 법정지상권이 성립되면 매수인은 토지 위에 있는 건물에 대해 철거를 요구할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만 청구할 수 있습니다. 이는 토지 가치를 크게 하락시키는 핵심 리스크이므로, 반드시 현장 조사를 통해 건물의 존재 여부 및 법정지상권 성립 요건(토지 및 건물 소유자 동일 여부, 등기 관계 등)을 철저히 확인해야 합니다.

**제시외 물건 처리:** 기호(1) 지상의 수목 및 농작물(타인 소유 가능성 포함)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 그 처리 문제(철거, 보상 등)가 발생할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

법정지상권: 가장 큰 리스크입니다. 성립 여부에 따라 투자 가치가 완전히 달라집니다. 성립이 확실시될 경우, 건물을 포함한 전체 부지를 매입하거나, 건물을 철거할 수 있는 특약을 확인하는 등의 추가적인 권리 확보 방안을 고려해야 합니다.

경계 침범: 기호(1)은 인접 토지 건물이 일부를 점유하고 있어, 낙찰 후 경계 확정을 위한 측량 및 건물 소유자와의 협의(철거, 지료 청구, 매입 등) 과정이 필요합니다. 이는 명도(인도)와 별개의 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다.

맹지 (기호1): 기호(1)은 지적도상 맹지이므로 건축 허가를 받기 위해서는 인근 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보(도로 사용 승낙)가 필수입니다. 일괄 매각이므로 기호(2)의 진입로를 활용하는 방안도 고려될 수 있습니다.

어린이공원 저촉: 기호(1) 일부가 공원에 저촉되어 있어, 개발 가능 면적에 제약이 생길 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 총 750여 평에 달하는 대규모 주거지역 내 토지로, 감정가가 13억 6천만 원대로 책정되었습니다. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 속해 있어 개발 잠재력은 있으나, 법정지상권, 기호(1)의 맹지 및 건물 침범, 공원 저촉, 주변 환경 기초시설 문제 등 다수의 **중대한 권리 및 현황상 리스크**가 복합적으로 존재합니다.

5.2. 투자 포인트

**대형 토지의 잠재력:** 750평 규모의 주거지역 내 토지는 희소성이 있어, 리스크를 해소할 경우 개발 사업 부지로서의 가치가 높습니다.

**기호(2)의 활용:** 기호(2)는 진입로가 확보되어 있어 비교적 안정적인 개발이 가능하며, 이를 활용하여 기호(1)의 맹지 문제를 해결하는 방안을 모색할 수 있습니다.

**저감입찰 기회:** 다수의 리스크(법정지상권, 경계 침범)로 인해 유찰될 가능성이 높으며, 이에 따라 상당한 저감된 가격으로 입찰할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다. 법정지상권이 성립하지 않거나, 성립되더라도 건물 소유자와의 협의가 원만하게 해결될 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

**절대적인 주의:** 입찰 전 반드시 **법정지상권 성립 여부**에 대한 면밀한 법률 검토와 **현장 측량**을 통한 경계 침범 및 실제 이용 현황 확인이 선행되어야 합니다. 리스크를 정확히 이해하고 해결 방안을 수립할 수 있는 전문적인 컨설팅이 필수적인 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매1계