나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30290 [1] 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 '정일중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대/연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

일련번호(1) 단지까지 차량의 접근이 가능하고, 남동측 인근에 정읍I.C가 위치하며, 북동측으로 간선도로와의 연계성 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호 (1) 철근콘크리트조 기와지붕 4층 중 4층 402호로서,
외벽 : 목재마감, 페인트 마감 등,
내벽 : 원목인테리어, 타일마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약25미터의 4차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-11-10)(접함) , 가축사육제한구역(2023-02-10)(절대금지지역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 후첨 ""사진용지""와 같이 ""(주)티움건설""이 유치권을 행사하여 점유 중임.

물건 비고

1. 감정서에 의하면 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 하나 그 성립여부는 불분명함
2. 공부상 구조가 '철근콘크리트구조'이나 현황은 '독일식 목골조가옥공법과 패시브공법(층간소음 및 단열관련 공법)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 정읍지원 2025타경30290 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 정읍시 공평동 324-5 1동 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 508,000,000원(5억 8백만원)입니다.

토지 면적은 94.03㎡(약 28.44평)이며, 토지 지분 또한 94.03433628318584㎡(약 28.44평)입니다.

건물 면적은 78.86㎡(약 23.86평)이며, 건물 지분 역시 78.8608㎡(약 23.86평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)입니다.

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기일은 2017년 7월 14일이며, 권리자는 김수정입니다.

말소기준권리는 2017년 7월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권 (630,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 3,030,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 전북특별자치도 정읍시 공평동 소재 '정일중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 단독주택, 다세대/연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 정읍IC가 위치하고 북동측으로 간선도로와의 연계성이 좋습니다. 또한 버스승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 북측으로 노폭 약 25미터의 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 지역입니다. 또한 가축사육제한구역(절대금지지역), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2017년 7월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리 및 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

특이사항으로 주식회사 티움건설에서 유치권을 행사하고 있다고 감정서에 기재되어 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되며, 임대 관계는 미상입니다.

(주)티움건설이 유치권을 행사하며 점유 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

건축물대장 상 '공동주택(다세대), 제2종근린생활시설' 용도로도 활용 가능성이 있어, 주거 기능 외 상업적 활용 가능성도 일부 있습니다.

주변 상권은 대규모 상업 지역보다는 지역 주민을 위한 소규모 상가들이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

현재까지 확인된 정보상 주변 지역에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교육 시설로는 북동측 인근에 정일중학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준으로 볼 수 있습니다. 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용에는 큰 불편이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 티움건설이 유치권을 행사하고 있으나 성립 여부가 불분명하여, 명도 과정에서 법적 분쟁 및 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 건물 구조 상이: 공부상 건물 구조는 '철근콘크리트구조'로 되어 있으나, 현황은 '독일식 목골조가옥공법과 패시브공법'으로 상이합니다. 이는 추후 건물 하자 발생 시 책임 소재 파악이나 증축, 개축 등 건물 관련 행위 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계 및 보증금, 차임 등이 미상으로 조사되어, 명도 시 보증금 미상 임차인으로 인한 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 정읍시 공평동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 근린생활시설 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸되지만, (주)티움건설의 유치권 성립 여부 불분명, 공부상 건물 구조와 현황의 차이, 임대차 관계 미상 등 명도 및 법적 절차 진행 시 주의가 필요한 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

정읍시 제1종일반주거지역 내 위치하여 안정적인 주거 기능성을 갖추고 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로 토지 소유권 확보가 가능합니다.

건축물대장상 제2종 근린생활시설로도 활용 가능성이 있어, 향후 용도 변경이나 다용도 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 508,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 시세 조사 결과, 유사 다세대주택의 매매가는 대략 480,000,000원에서 530,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

다만, 본 물건은 유치권 존재 가능성, 공부상 구조와 현황의 상이, 임대차 관계 미상 등 인수 부담 또는 명도 과정에서의 예상치 못한 리스크가 존재하므로, 이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 잠재적 가치 대비 보수적인 접근이 요구됩니다.

감정가 및 주변 시세, 그리고 상기 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가 범위는 470,000,000원에서 490,000,000원 사이로 제안합니다. 이는 실제 경매 진행 시 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.