나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20978 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3542 산북주공아파트 108동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서원 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 ""산북초등학교"" 북측 인근에 위치하는 공동주택
『산북주공@ 108동 4층 404호』로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설,
학교, 관공서 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있고, 인근에 버스승강장이 위치하고 있어 제
지역으로 접근성 및 대중교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 4층 404호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창입니다.

이용상태

아파트 1세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 지역에 소재하는 부정형의 토지로서, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

당해 아파트 단지 동측 및 서측, 북측으로 푹 약 6~8미터의 도로에 접하고, 동측 도로를
주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(148)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 해당됩니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

본 아파트 단지는 현재 재건축정비사업 추진 중임.
현재는 조합설립에 미동의자로 현금청산 대상자로 구분되어지며, 향후 조합설립에 동의할 경우 분양신청 대상자가 될 수 있음(사실조회회신서 참조)
추후 자세한 분양계약 체결 여부 등은 산북주공아파트 재건축정비사업조합에 문의 할 것.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경20978 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 산북동 3542 산북주공아파트 108동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 59,600,000원

토지면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물면적: 39.30㎡ (약 11.89평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 상속재산분할을 위한 형식적 경매

채권자: 김

특이사항: 형식적 경매, 재건축 구역

사용승인일: 1989년 4월 8일

구분건물: 108동 4층 404호

총괄표제부 정보:

건물명: 산북동 주공아파트

세대수: 750세대

주 용도: 공동주택

총 연면적: 41,782.31㎡

표제부 정보:

구조: 철근콘크리트구조

용도: 공동주택

전유부 정보:

동/호: 108동 404호 (제공된 주소에 따름)

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 산북초등학교 북측 인근

주변환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하는 주거지역

교통:

주변에 간선도로 및 지선도로가 정비되어 있음

인근에 버스 승강장이 위치하여 지역 접근성 및 대중교통 여건이 양호함

3. 권리분석

경매 구분: 상속재산분할을 위한 형식적 경매로, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정임.

등기부 현황:

말소기준권리: 2025년 6월 9일 접수된 3번 김성훈 지분 임의경매 (채권액 32,800,000원)

기타 권리: 1994년 12월 27일자 소유권 이전 (김홍석), 2024년 9월 9일자 상속 소유권 이전 (김경자 외 1명)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

채권 총액: 등기부채권 총액 0원 (단, 말소기준권리에 채권액이 명시되어 있음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

4. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로서, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

아파트 단지 자체의 커뮤니티 시설 이용이 가능하며, 인근 학교 및 관공서가 위치하여 행정 및 교육 접근성이 양호함.

5. 생활정보

주변 편의시설: 산북초등학교, 관공서, 근린생활시설

아파트 단지 정보:

아파트명: 산북동 주공아파트

세대수: 750세대

주차: 총 300대 (지상 300대)

최고층: 5층

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소

건축 정보:

건축 연도: 1989년

구조: 철근콘크리트조

6. 잠재적 리스크

재건축 사업 추진:

본 아파트 단지는 현재 재건축정비사업이 추진 중임.

현재 소유자는 조합설립에 미동의자로 현금청산 대상자에 해당됨.

향후 조합설립에 동의할 경우 분양 신청 대상자가 될 수 있으나, 이는 불확실한 요소임.

자세한 내용은 산북주공아파트 재건축정비사업조합에 문의 필요.

건물 노후화: 1989년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

형식적 경매: 상속재산 분할 목적의 경매로, 일반적인 경매 절차 외 상속인 간의 이해관계가 존재할 수 있음.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 산북동에 위치한 산북주공아파트 108동 4층 404호로, 상속재산분할을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

가장 큰 특징은 재건축 사업이 추진 중이라는 점이며, 이는 향후 단지 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

다만, 현재 소유자는 조합 미동의로 현금청산 대상자이며, 향후 재건축 사업 진행 과정에서 분양 대상자가 될지 여부는 불확실합니다. 이 부분에 대한 명확한 정보 확인이 필수적입니다.

교통 및 생활 환경은 양호한 편이나, 1989년 준공으로 인한 건물 노후화는 고려해야 할 부분입니다.

종합적으로 볼 때, 재건축 사업의 진행 경과와 소유주의 의사 결정이 향후 가치를 결정짓는 중요한 요소가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

재건축 사업 추진에 따른 장기적인 시세 상승 기대 가능성.

일괄매각으로 토지와 건물 일체를 취득하여 권리 관계가 명확함.

실거주 또는 투자 관점에서 주변 시세 대비 저평가 가능성 탐색.

양호한 교통망과 주변 주거 환경.

9. 예상 입찰가

감정가: 59,600,000원

최근 실거래가 분석:

2026년 5월 30일: 5,450만원 (건물면적 약 46.68㎡, 3층)

2026년 5월 11일: 4,600만원 (건물면적 약 47.01㎡, 5층)

2026년 7월 21일: 4,400만원 (건물면적 약 46.68㎡, 5층)

(참고: 실거래가 정보의 면적은 본 물건의 건물면적 39.30㎡보다 큰 편이나, 동일 단지 유사 평형으로 간주하여 시세 참고)

시세 종합: 최근 2026년 기준, 해당 아파트의 매매가는 4,400만원에서 5,450만원 사이에 형성되어 있습니다.

예상 입찰가:

본 물건은 재건축 구역으로 미래 가치 상승이 기대되나, 현재 소유주가 현금청산 대상자라는 점과 조합 동의 여부에 따른 불확실성이 존재합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 감정가(59,600,000원)보다는 최근 실거래가 평균(약 48,166,667원)을 기준으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

재건축 잠재력을 고려하더라도, 현금청산 가능성 등 불확실성을 반영하여 약 50,000,000원 ~ 55,000,000원 사이에서의 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.