나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31313 [1] 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 281-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.06.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 소재 '잠평마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지 일련번호 5,7은 일단의 자루형 토지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 일련번호 5,7은 일단의 토지로서, 현황 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 5 : 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
일련번호 7 : 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-30)(상대제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 5,7의 토지 지상에 수목, 수도시설 및 가로등 등이 식재 및 설치되어 있어 제시외물건으로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 5,7은 귀 제시목록상 지목이 '임야'로 등재되어 있으나 현황 일단의 '단독주택부지'로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,

외 벽 : 스타코 및 돌붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 목재붙임 마감 등,
창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 일련번호 6의 부합물 및 종물로 데크 등이 설치되어 있어 제시외물건으로 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 6의 부합물 및 종물로 데크 등이 설치되어 있어 제시외물건으로 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

▪일괄매각. 제시외 물건(수목, 데크, 수도시설, 태양광 가로등) 포함
▪목록 5. 7. 지목이 임야로 등재되어 있으나 현황은 단독주택부지 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31313 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 281-2

용도: 단독주택

토지면적: 684.00㎡ (약 207.06평)

건물면적: 147.41㎡ (약 44.59평)

건물 제시외면적: 17.50㎡ (약 5.29평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 461,619,720원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 물건(수목, 데크, 수도시설, 태양광 가로등) 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전북특별자치도 완주군 소양면 신교리 소재 '잠평마을' 남측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로 현황

본건 토지는 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전: 유한회사씨앤아이 (2021-04-22, 매매 197,000,000원)

근저당권:

- 순창신용협동조합 (2021-04-22, 312,000,000원)

- 순창신용협동조합 (2022-04-05, 48,000,000원)

- 동신종합철강주식회사 (2022-11-14, 200,000,000원)

가압류:

- 유한회사 (2022-04-22, 56,493,200원)

- 주식회사구일건설 (2022-05-10, 66,100,000원)

- 유한회사 (2024-01-18, 28,093,440원)

3번근저당권부채권가압류:

- 신용보증기금 (2024-05-23, 1,577,272,785원)

임의경매개시결정:

- 순창신용협동조합 (2025-06-11, 300,000,000원)

등기부채권 총액: 710,686,640원

3.2. 인수되는 권리 여부

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

'임대관계는 미상입니다'로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 없어 임차인으로 인한 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 완주군의 농촌 지역에 속하며, 주변은 전원주택과 농경지가 혼재하는 조용한 생활 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 시설

현장 조사 및 지도 서비스 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 농경지와 임야, 주거지가 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 10~20분 거리에 소양면 소재지 또는 완주군 주요 지역의 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

지역 특성상, 초등학교 및 중학교는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하며, 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있어 권리관계가 복잡한 편입니다. 그러나 임의경매 개시로 인해 매각 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

6.2. 공부와의 차이

토지 지목이 '임야'로 등재되어 있으나 현황은 '단독주택부지'로 이용 중입니다. 건축물은 2022년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 토지 용도에 대한 확인 및 향후 재산세 등 관련 행정 사항을 확인해야 합니다.

6.3. 제시외 물건 포함

수목, 데크, 수도시설, 태양광 가로등 등 제시외 물건이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본건은 전북 완주군 소양면의 조용한 농촌 지역에 위치한 신축급 단독주택입니다. 토지 지목과 현황이 다르다는 점, 복잡한 권리관계에도 불구하고 매각으로 인한 소멸, 그리고 인수 보증금이 0원이라는 점이 특징입니다.

7.2. 장단점 분석

장점:

* 비교적 신축(2022년 사용승인)인 단독주택

* 조용하고 쾌적한 전원생활 환경

* 인수되는 임차인 보증금 없음

* 제시외 물건(수목, 데크 등) 포함

단점:

* 토지 지목과 현황 불일치

* 등기부상 복잡하고 많은 채권 총액

* 농촌 지역 특성상 생활 편의시설 접근성

8. 투자 포인트

8.1. 가격 메리트

감정가 461,619,720원 대비 시세 및 개별적인 가치 판단을 통해 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 특히, 복잡한 권리관계에도 불구하고 '매각으로 소멸'되는 권리만 존재하고 인수 보증금이 0원이라는 점은 투자 매력도를 높입니다.

8.2. 개발 가능성

현재 단독주택 부지로 이용 중이며, 도시지역 내 생산녹지지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 증축 등에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8.3. 입지 강점

전원생활을 원하는 실수요자나 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게 매력적인 입지입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 단독주택 실거래가 분석 결과, 유사한 규모의 토지(약 600~800㎡)와 비교적 신축(10년 이내)인 주택의 경우 3억 원대 후반에서 5억 원대까지 형성되는 것을 확인했습니다. 본건은 2022년 사용 승인으로 신축에 가까우며, 감정가 또한 4억 6천만 원대로 시장 가격 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

상기 물건의 감정가, 최근 시세, 복잡한 권리관계에도 불구하고 인수되는 부담이 없다는 점, 그리고 입찰 개시 금액(300,000,000원) 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 3억 5천만 원에서 4억 5천만 원 사이에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.