나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101555 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 17층1701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 도시철도2호선 모라역 동측 인근에 위치하는
대상로웰아파트 17층 1701호로서, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이
혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 도시철도2호선 모라역 및 버스정류장이
소재하여 대중교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물내 17층 1701호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 및 치장석 붙임 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시창.

이용상태

업무시설(오피스텔) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 및 그 부속시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진출입로가 광대로에 접해 있으며, 주차타워가 설치되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 토지 : 준주거지역,
가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물
최고높이 지정구역(60m이하)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타사항 없습니다.

물건 비고

-업무시설(오피스텔)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101555 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (임차인 최인표와 동일인으로 추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 17층1701호

건물용도: 오피스텔 (업무시설)

건축물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 17층

건물 사용승인일: 2018-03-29

건물면적 (전용면적): 58.52㎡ (약 17.70평)

토지면적 (대지권): 14.33㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.327471393500602㎡ (약 4.33평)

건물지분: 58.5169㎡ (약 17.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 167,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 도시철도2호선 모라역 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 도시철도2호선 모라역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 서측으로 광대로에 접해 있으며, 주차타워가 설치되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 05월 21일자 사상구의 압류 등기입니다.

3.2. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 최인표가 존재합니다. 전입일자(2020-10-16)가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력을 갖추고 있습니다.

그러나, 임차인 최인표는 강제경매 신청 채권자(2025-06-10, 권리금액 160,743,900원)이기도 하여, 본인이 신청한 경매에서 배당받는 구조로 판단됩니다. 따라서 실질적으로 인수되는 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

소유권이전 3번 신탁등기말소, 사상구 압류(2025-05-21), 서울보증보험 가압류(2025-06-17), 북부산세무서 압류(2025-07-28) 등이 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 모라동 지역은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 2호선 모라역 역세권에 위치하며, 인근 도로망도 잘 갖추어져 있어 교통 접근성이 우수합니다. 이는 오피스텔로서의 가치를 높이는 중요한 요인입니다.

4.3. 임대/매매 동향

최근 대상로웰아파트와 인근 오피스텔의 시세는 전용면적 47~48㎡ 기준으로 매매가 1억 5천만원에서 1억 7천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(1억 6천 7백만원)가 현재 시세 범위 내에 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

공동주택, 단독주택, 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자와 동일인으로 추정되어 인수될 보증금은 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 권리관계 확인은 필수적입니다.

6.2. 오피스텔 용도

업무시설(오피스텔)로 등록되어 있어, 주택임대사업자 등록이나 주거용 오피스텔 관련 규제 등을 확인해야 할 수 있습니다.

6.3. 기타

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한구역(60m 이하)으로 지정되어 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구 모라동에 위치한 대상로웰아파트 내 오피스텔로, 지하철 2호선 모라역 초역세권에 자리하고 있어 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 감정가는 1억 6천 7백만원이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 또한 감정가와 유사하게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 모라역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적 수요: 주거 및 상업 지역 혼재로 배후 수요가 탄탄하여 공실 위험이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 있으나, 실질적인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

* 우수한 조망: 17층 고층으로 개방감과 조망이 좋을 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 오피스텔 매매 시세는 전용면적 47~48㎡ 기준으로 평당 약 850만원 ~ 950만원 수준이며, 총 매매가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 선으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 1억 6천 7백만원으로, 현재 시세 범위 내에서 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 1억 6천 7백만원

인수 보증금: 0원

주변 시세: 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 (매매 기준)

본 건은 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 부담이 적고, 역세권 오피스텔로서의 입지 장점이 있습니다. 감정가가 시세 범위 상단에 위치하므로, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다. 임차인과의 권리관계 최종 확인 등 추가적인 조사를 거친 후, 보수적으로 접근 시 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 예상해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1억 4천만원 ~ 1억 5천 8백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.