나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5430 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 400-3 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관면 방곡리 소재 ""부산중앙중학교"" 북측인근에 위치하고 있으며 부근은 대단위아파트 및 관련근린상가 등이 밀집한 주거지대로서 주거환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트지붕 5층건물내 제3층 제301호로서
외벽:강화유리 및 징크판넬 등
내벽:콘크리트마감 등
창호:강화유리창호 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄화한 유사 세장형토지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약20미터 북측으로 노폭 약 10미터 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류접합, 중로2류접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

물건 비고

근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5430 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOOO (북부산농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 400-3, 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 400,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 54.31㎡ (약 16.43평)

토지 지분: 54.313㎡

건물면적: 131.14㎡ (약 39.67평)

건물 지분: 131.1359㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리에 소재하며, "부산중앙중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 관련 근린상가들이 밀집한 주거지역으로, 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 남측으로 폭 약 20미터, 북측으로 폭 약 10미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류 접합, 중로2류 접합, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2019년 9월 11일 접수된 북부산농업협동조합의 근저당권(을3, 채권금액 324,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인해 소유권이전(갑4), 근저당(을3, 을4), 임의경매(갑12), 압류(갑14) 등 모든 권리 및 제한이 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 유치권, 유증, 분묘기지권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

* SCV주식회사: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 정기호: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2019년 7월 30일. 대항력 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

총 0원입니다. 임차인들의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능하며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변에 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 상업용 건부지로 이용 중이며, 관련 근린상가들이 함께 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 북측 인근에 부산중앙중학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 대규모 아파트 단지와 상가들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 또한, 소두방공원, 정관박물관 등이 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

해당 지역은 주거지대로서 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 명도

비록 대항력 없는 임차인(정기호)이 존재하나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 및 환경 문제

주변 지역에서 과거 산업 폐기물 방치와 관련한 환경 문제가 보도된 바 있으나, 이는 본 물건지에서 상당한 거리가 있거나 이미 해결된 사안으로 판단됩니다. 또한, 현재까지 파악된 정보로는 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치하고 있다는 자료는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍에 위치한 근린상가로, 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역의 개발 잠재력 또한 고려해볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 대단지 아파트 단지를 기반으로 한 고정 고객 확보 가능.

* 편리한 접근성: 남측 및 북측 도로 접합으로 차량 통행이 용이하며, 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 미래 가치: 준주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 400,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 다만, 최종 입찰가는 유사 물건의 실거래가, 공시지가, 경매 경쟁률, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.