나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5435 [1] 부산광역시 수영구 수영동 445-3 수영엔스타2 18층1802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 '부산도시철도 수영역' 북동측 인근에 위치하고
있는 수영엔스타2 18층 1802호로서, 인근 주변은 각종근린생활시설·공동주택 및 단독
주택 등이 혼재하고 있는 주상혼재지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도(수영역)이
각각 소재하고 있어 대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상19층 건물 내 18층 1802호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 외장 타일 붙임 등
- 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등
- 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관
관리기, 주차타워설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인근지세는 등고·평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 역 7m 내외 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)
((기준높이 125m, 최고높이 160m))<건축법>, 역사문화환경보존지역(2023-10-11)
(경상좌수영성지 등)<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부산동부지원 2025타경5435 (1)

소재지

부산광역시 수영구 수영동 445-3 수영엔스타2 18층1802호

건물명

수영 엔스타Ⅱ

용도

도시형생활주택

감정가

175,000,000원

토지면적

7. 68㎡ (약 2.32평)

건물면적 (전용면적)

41. 91㎡ (약 12.68평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

(OOOOOO (마스킹 처리)

건축연도

2012년

총층수/해당층수

19층 중 18층

총세대수

107세대 (집합건물 총 호수 기준)

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 수영동 소재 부산도시철도 수영역 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 각종 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주상혼재지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 토지는 정방형으로 등고·평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 북측으로 폭 약 7m의 포장도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12, 최고 높이 160m), 역사문화환경보존지역(2023-10-11)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 02월 20일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권액 88,000,000원) 입니다.

본 경매로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 제공된 등기부 요약 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강민지

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2014-04-04

* 확정일자: 2025-11-19

* 배당신고일자: 2025-11-19

* 대항력: 있음

주요 특이사항: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 그러나 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 법적 절차에 따라 해당 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다. 다만, '대항력 있음'이라는 표기는 법률적으로 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가를 통해 최종적인 인수 여부 및 관련 위험을 명확히 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 거래 기준)를 분석한 결과, 유사한 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 1일 거래: 16.72㎡ (전용면적), 15,000만원 (150,000,000원)

* 2026년 3월 4일 거래: 48.22㎡ (전용면적), 17,300만원 (173,000,000원), 건물 연식 2012년

* 2026년 4월 24일 거래: 13.2㎡ (전용면적), 14,000만원 (140,000,000원)

본건(41.91㎡, 2012년식)과 가장 유사한 조건(건물 연식)을 가진 48.22㎡, 2012년식 물건이 17,300만원에 거래된 것을 고려할 때, 본건의 시장가치는 약 150,400,000원 ( (173,000,000원 / 48.22㎡) * 41.91㎡ ) 수준으로 추정됩니다. 감정가 175,000,000원과 비교 시, 시장 가치에 부합하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 최근 거래된 신축 건물(2023년식)의 경우, 평당 가격이 더 높게 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 내 18층 1802호입니다. 외벽은 시멘몰탈 위 페인팅 및 외장 타일 마감, 내벽은 시멘몰탈 위 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 급·배수 및 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기, 소화전, 공동현관 관리기, 주차타워 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'은 법적 검토 없이는 낙찰자에게 예상치 못한 보증금 부담을 안겨줄 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

건물 연식: 2012년식 건물로, 비교적 연식이 있는 편이며 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 거주 중일 가능성이 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (다만, 강민지 임차인 정보가 상세하게 제공되었으므로, 이 부분은 명확히 파악된 것으로 간주합니다. 다만, 법적 절차상 인수되는 보증금이 0원인 이유에 대한 정확한 법적 해석이 필요합니다.)

7. 종합 의견

본건은 부산도시철도 수영역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 편리한 교통망과 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치합니다. 건물 자체는 필수적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'의 상반된 정보는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크이며, 이는 입찰 전 반드시 면밀한 법률적 검토를 필요로 합니다. 해당 리스크만 철저히 관리된다면, 역세권 입지를 바탕으로 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

우수한 역세권 입지: 부산도시철도 수영역과의 접근성이 뛰어나 주거 편의성이 높습니다.

잘 갖추어진 생활 인프라: 주변에 근린생활시설, 공동주택 등이 밀집하여 생활 편의성이 우수합니다.

강제경매: 채무 불이행으로 인한 강제경매로, 채권자의 경매 신청에 따라 진행되는 물건입니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 175,000,000원 및 주변 실거래가 데이터를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 150,000,000원에서 175,000,000원 사이로 추정됩니다.

특히, 본건과 유사한 2012년식 물건이 173,000,000원에 거래된 사례를 참고하여, 본건의 시세는 약 150,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

'대항력 있는 임차인'의 존재와 '인수 보증금 합계 0원'으로 인한 불확실성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, '인수 보증금'을 제외한 예상 입찰가 범위는 155,000,000원 ~ 170,000,000원 으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 직접 소통(가능하다면), 그리고 법률 전문가의 면밀한 권리 분석 결과를 바탕으로 결정하시는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.