나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5439 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 OOOOO OOOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보감정 · 평가일 2025.06.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 기장초등학교 동측 인근에 소재하는 동보빌라 2층 208호로서 주위는 아파트, 빌라, 근린상가 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건인 2층 208호로서
외 벽: 몰탈위 페인트 마감
내 벽: 벽지및 타일 마감,
창 호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설 및 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역.상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5439 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 159-1 동보빌라 2층 208호

용도: 연립주택 (집합건물)

감정가: 138,000,000원

토지 면적: 41.66㎡ (약 12.6평)

토지 지분: 41.664170844194906㎡ (약 12.6평)

건물 면적: 84.77㎡ (약 25.6평)

건물 지분: 84.77㎡ (약 25.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 부OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 기장읍 동부리 소재 기장초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 빌라, 근린상가 등이 형성된 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층 건물 중 2층 208호이며, 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 알루미늄 샷시로 되어 있음.

* 토지 형상 및 이용 상태: 인접 필지와 등고 평탄한 세장형 토지로 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당함.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 19일 접수된 한국주택금융공사의 근저당(95,700,000원)임.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 근저당: 한국주택금융공사 (2021-02-19, 95,700,000원)

* 가압류: 주식회사 우리카드 (2025-04-07, 8,906,830원)

* 강제경매: 부산신용보증재단 (2025-06-11, 5,322,519원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨 (지상권개요: 없음).

* 총 채권액: 104,606,830원 (근저당, 가압류, 강제경매 채권액 합계)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 비교:

* 메리골드 (2012년 건축, 67.75㎡, 3층): 2026년 4월 24일, 127,000,000원에 거래됨. (약 620만원/평)

* 일성빌라 (1997년 건축, 66.98㎡, 4층): 2026년 4월 10일, 70,000,000원에 거래됨. (약 346만원/평)

* 본건 (동보빌라, 1990년 건축, 84.77㎡, 2층)의 감정가는 138,000,000원으로, 평당 약 539만원임.

* 분석: 최근 거래된 두 사례 중, 신축 건물(메리골드)은 평당 가격이 높게 형성되었으나, 본건보다 면적이 작음. 반면, 유사 연식의 빌라(일성빌라)는 상당한 가격 하락을 보였음. 본건은 두 사례의 중간 정도 연식(1990년 건축)이나, 가장 오래되었으며, 면적은 더 넓음. 감정가는 비교적 보수적인 수준으로 판단되나, 연식에 따른 가치 하락 요인을 고려해야 함.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 기장초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 편의시설: 주위 아파트, 빌라, 근린상가 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 기타: 주변 환경은 주거 지역으로 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능할 것으로 보임.

1.6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 실제 거주자 또는 임차 관계가 불분명할 수 있으므로 현장 확인이 필수적임. 보증금이나 차임이 미상인 경우, 추가적인 확인 및 대응이 필요함.

* 건물 노후화: 1990년 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 주변 환경: 기장군 지역 내 일부 폐기물 처리 시설 설치 및 운영 관련 논란이 있었음. 본건 주거지와 직접적인 인접성은 낮으나, 지역 전반의 환경 문제에 대한 민감도가 있을 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건 동보빌라는 기장초등학교 인근에 위치한 연립주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 거래된 유사 빌라들의 가격 편차가 크게 나타나므로, 본건의 정확한 가치 판단을 위해서는 내부 상태 및 주변 시세 변화를 면밀히 분석해야 합니다. 감정가는 1억 3천 8백만원이나, 건물의 노후화 및 임대 관계 미확인 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권은 아니나, 기장초등학교 인근으로 교육 환경이 좋음.

* 기장읍 동부리 지역 자체의 안정적인 주거 수요 기대.

* 일괄 매각으로 토지 사용권 확보 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원이나, 1990년 건축된 건물의 노후화, 유사 연식 대비 낮은 거래가 사례(일성빌라 70,000,000원), 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 거래된 신축 빌라(메리골드 127,000,000원)의 가격 수준과 본건의 넓은 면적을 감안하더라도, 연식 차이를 반영하면 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.