나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2322 [1] 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 9층904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범전동 소재 삼전교차로 및 지하철 부전역 북측 인근, 송상현광
장 서측 인근에 위치한 하이뷰 더파크 9층 904호이며, 대로변으로 주위는 아파트단지, 도로
변 상가로 이루어져 있고 북서측 인근에 경부고속선이 지나가는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소가 가까이 있고 지하철역이 인근에 있어 대중교통
사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 24층 건물 내 9층 904호로서,
·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽 : 벽지 마감,
·창호 : 하이샷시 복층유리 이중창임.

이용상태

(주거용) 업무시설(오피스텔)임.(침실과 거실 사이에 유리칸막이가 있음.-사진 참조)

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 천장형 에어컨, 도시가스 공급에 의
한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 주위와 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 간선도로에 접하며, 북서측으로 약 8미터의 포장도로로 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(2014-01-29), 대로1류(폭 35m~
40m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-01-29)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06
-12)(기준높이 120m), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 170m),
상대보호구역(2009-03-25), 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 북서향, 복도식으로 지하주차장(리프트 이용), 기계식 주차설비 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.1. 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경2322 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 9층 904호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3.2. 면적 정보

토지면적: 3.55㎡ (약 1.07평)

토지 지분: 3.5507㎡ (약 1.07평)

건물면적 (전용면적): 25.89㎡ (약 7.83평)

3.3. 건물 정보

건물명: 하이뷰 더파크

준공년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 2층, 지상 24층 (해당 물건은 9층)

외벽: 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅

내벽: 벽지 마감

창호: 하이샷시 복층유리 이중창

3.4. 감정가 정보

감정가: 110,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범전동 소재 삼전교차로 및 지하철 부전역 북측 인근, 송상현광장 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 도로변 상가 등이 혼재되어 있으며, 북서측 인근으로 경부고속선이 지나가는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

소형 차량의 출입이 가능하며, 시내버스정류소가 가까이 있고 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

남동측으로 간선도로에 접해 있으며, 북서측으로는 약 8미터의 포장도로와 접하여 차량 출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m) 접함, 소로2류(폭 8m~10m) 접함, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 도시관리계획 입안 중인 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 11일 접수된 부산진신용협동조합의 근저당권(채권최고액 78,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상인 권리만 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 강

보증금: 50,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023년 6월 16일

확정일자: 2023년 6월 13일

배당신고일자: 2025년 6월 17일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 배당 절차에 따라 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 이를 인수할 의무는 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 확인되는 채권 총액은 약 128,000,000원 (근저당 78,000,000원 + 임의경매 청구금액 64,812,565원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 범전동 일대는 아파트 단지와 도로변 상업시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 가능한 입지입니다.

4.2. 건물 내 상가

해당 물건은 오피스텔(업무시설)로, 건물 내 상가 시설에 대한 정보는 관련 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 부전역 및 다수의 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리하며, 주변에 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 시설

송상현광장이 인근에 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

5.3. 주차 정보

건물 내 지하주차장(리프트 이용) 및 기계식 주차설비가 마련되어 있어 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미상 정보

본건의 정확한 임대관계는 파악되지 않았습니다.

6.2. 건축물 관련

건축물대장상 특이사항은 없습니다.

6.3. 주변 환경

북서측 인근으로 경부고속선이 지나고 있어, 소음 및 진동에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 중심부에서 비교적 양호한 입지에 소재하며, 2020년 준공된 신축급 오피스텔입니다.

교통, 편의시설 접근성이 우수하고, 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 경부고속선 인접으로 인한 소음/진동 가능성, 임대관계 미확인 등의 리스크 요인은 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 지하철 부전역, 버스정류장 인접, 송상현광장 인근.

* 깨끗한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수하는 부담이 없음.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

* 일괄매각: 토지와 건물 일괄매각으로 소유권 행사에 용이.

9. 예상 입찰가

감정가: 110,000,000원

최근 시세 분석 결과, 유사 면적 (25.89㎡) 오피스텔의 거래가는 다음과 같습니다.

2024년 5월 21층 매물: 110,000,000원 (전용면적 25.89㎡)

2026년 1월 9층 매물: 100,000,000원 (전용면적 27.23㎡)

본 물건의 감정가는 110,000,000원으로, 최근 21층 매물과 동일한 가격이며, 9층 매물보다는 높은 수준입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

투찰가는 110,000,000원을 기준으로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.