나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22120 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 482-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '개금초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

평가대상 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접지와 등고평탄하며 사다리형에 유사한 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태

대상 토지는 남동측으로 노폭 약 3미터 내외, 동측 및 서측으로 노폭 약 1미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로서, 현상은 보통임.
· 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등.
· 내 벽 : 벽지마감 등.
· 창 호 : 샷시창 등.

이용상태

주택 등으로 이용중임.

설비내역

위생,급배수 설비 및 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 평가대상 건물은 현장조사시 간이한 방법에 의하면 인접 필지(개금동 482-3번지, 도로)에 일부 경계 침범하여 소재하는 것으로 조사됨.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권 행사할 수 없음, 우선매수권을 행사할 수 있는 공유자는 박진이에 한정됨)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

부산지방법원 2025타경22120 (1)

소재지

부산광역시 부산진구 개금동 482-14

용도

단독주택

감정가

99,485,450원

토지면적

106. 00㎡ (약 32.07평)

토지지분

47. 2124㎡ (약 14.29평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

99. 57㎡ (약 30.12평)

건물지분

49. 79㎡ (약 15.07평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 지분매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

오케이저축은행 (오OOOOOO)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 '개금초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상 물건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 시내버스정류장과 도시철도 2호선 '개금역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

말소기준권리

한국캐피탈주식회사 가압류 (2022.11.29)

인수되는 권리 (임차인)

* 임차인: 김

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2019-09-19

* 확정일자: 2019-09-19

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음)

등기부채권 총액

91,002,525원

4. 상권분석

주변 환경

해당 물건은 주거지역에 위치하고 있으며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

편의시설

* 교육시설: 개금초등학교 인근

* 교통시설: 도시철도 2호선 개금역, 시내버스정류장 인근

6. 잠재적 리스크

지분매각

토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 공유자와의 관계 및 추후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

공유자 우선매수신고

본 물건은 지분매각으로 인해 공유자의 우선매수권 행사가 가능하며, 이는 낙찰 후에도 해당 공유자가 최고가매수신고액으로 매수할 수 있음을 의미합니다. 우선매수권 행사는 박진이에 한정됩니다.

대항력 있는 임차인

전입 및 확정일자를 갖춘 임차인(김 )이 존재하며 대항력이 있어, 임차인의 권리 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없습니다.

건물 경계 침범 가능성

건물이 인접 필지(개금동 482-3번지, 도로)에 일부 경계 침범하여 소재하는 것으로 조사되었으며, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 상대보호구역, 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 단독주택의 지분 매각 건입니다. 개금역 인근으로 교통이 편리하고 주변에 학교 및 근린시설이 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 지분 매각이라는 점, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점, 그리고 공유자의 우선매수 신고 가능성 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 또한, 건물 일부가 인접 토지를 침범했을 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역과 인접하여 교통 이용이 편리합니다.

* 주거지 환경: 초등학교와 근린시설이 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

* 잠재적 가치: 지분 매각 후 공유물 분할이나 재개발 등을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 99,485,450원을 기준으로, 지분 매각 및 대항력 있는 임차인, 공유자 우선매수 신고 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 다세대주택 매매 사례 가격이 5천만원에서 1억 1천5백만원 사이임을 감안할 때, 본 물건의 지분 가치는 감정가 수준 또는 그 이상을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 공유자 우선매수권 행사 가능성을 포함한 제반 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원 정도로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 105.5% 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 공유자 관계 등을 더욱 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.