나이스옥션 법원경매 거창 2025타경332 [1] 경상남도 함양군 유림면 장항리 326 답 경매

매각기일: 2026-01-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경332 [1] 경상남도 함양군 유림면 장항리 326 답 경매

물건 대표 이미지

거창지원 경매1계 2025타경332 | 소재지: 경상남도 함양군 유림면 장항리 326 | 감정가: 8,898,400원 | 최저가: 5,695,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경332 (1)

소재지: 경상남도 함양군 유림면 장항리 326

용도: 답 (농지)

감정가: 8,898,400원

토지면적: 1,589.00㎡ (약 480.68평)

토지 지분율: 전체 면적에 대한 지분 매각 (31780분의 **\*\*\*\*** 지분 매각으로 추정되며, 제공된 정보에서는 전체 지분율 중 매각 대상 지분이 누락되어 있으나 '지분매각'임은 명확함)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 감정평가 현황 요약

위치 및 주위환경: 경상남도 함양군 유림면 장항리 소재 장항마을 남측 인근에 위치하며, 주위는 경지정리된 농경지, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. 전형적인 농촌 마을 주변의 경작지입니다.

교통상황: 대상토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 보입니다.

형태 및 이용상태: 사다리 평지의 토지로서, 현재 농경지(답)로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2. 심층 분석

2.1. 입지조건 및 환경

최고의 입지:

본 물건은 함양군 유림면 장항마을 인근의 경지정리된 농경지대에 위치하고 있습니다. 농림지역 및 농업진흥구역 내에 있어 개발행위에 제약을 받으나, 잘 정비된 농경지로서 농업용 토지의 가치는 충분합니다. 동측으로 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋고, 농경지로의 활용도가 높습니다.

2.2. 권리분석 및 특이사항

권리분석:

본 건은 '부동산강제경매'이며, '토지일부지분매각' 사건입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부등본상의 권리분석은 불가능하나, 강제경매의 경우 통상 채무자가 소유자이므로, 특별한 선순위 임차권 등의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, **지분 매각**이므로 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(공유물 분할 청구 소송 등)를 통한 출구 전략이 필수적입니다.

특이사항:

1. 농지취득자격증명(농취증): 본 토지는 '답(畓)'이며 '농업진흥구역' 내에 위치하고 있어, 경매 낙찰 시 **농지취득자격증명서를 제출**해야 합니다. 제출하지 못하면 보증금은 미반환됩니다. 농업인 자격이 없는 일반 투자자는 취득에 신중해야 합니다.

2. 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각하는 건입니다. 낙찰자는 공유자의 지위를 취득하게 되며, 타 공유자와의 관계 설정이 가장 중요한 투자 포인트이자 리스크입니다.

3. 공유자우선매수신고: 주의사항에 '공유자우선매수신고는 1회로 제한함'이라고 명시되어 있습니다. 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다.

주의사항:

1. **농취증 제출 필수**: 미제출 시 보증금 몰수됩니다.

2. **공유자우선매수**: 공유자는 매각기일 1회에 한하여 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

지역 특성:

본 물건은 농림지역 내 농업진흥구역에 위치한 순수 농경지입니다. 따라서 일반적인 상업적 '상권' 분석은 의미가 없습니다. 주위는 경지정리된 농경지 및 농가주택으로, 영농활동이 주를 이루는 전형적인 농촌 지역입니다.

생활정보:

함양군 유림면 소재지로의 접근성은 보통이며, 기본적인 생활 편의 시설은 유림면 소재지 또는 함양읍내를 이용해야 합니다.

혐오시설:

제시된 감정평가서 요약 및 주변 환경 정보에는 직접적인 혐오시설은 언급되어 있지 않습니다. 주위는 경지정리된 농경지와 농가주택으로 형성된 조용한 농촌 환경입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 일정 거리 이내에 축사 등이 존재할 가능성은 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. **농지 취득 제약**: 농취증 발급이 어렵거나 불가능한 경우 입찰 자체가 무효화되고 보증금을 잃을 수 있습니다.

2. **지분 매각의 불확실성**: 공유자우선매수권 행사로 낙찰이 어려울 수 있으며, 낙찰 후 공유자들과 협의가 원만하지 않을 경우 공유물 분할 소송 등으로 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. **개발행위 제한**: 토지이용계획상 '농림지역' 및 '농업진흥구역'으로 지정되어 있어, 농지 이외의 목적(주택, 공장 등)으로의 전용 및 개발행위가 엄격하게 제한됩니다. 또한, '가축사육제한구역', '공장설립제한지역' 등의 중첩 규제로 인해 투자의 목적이 명확해야 합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함양군 유림면 장항리 소재의 경지정리된 농지 일부 지분 매각 물건입니다. 비교적 저렴한 감정가(토지 일부 지분)로 농지를 취득할 기회이지만, **농지취득자격증명**과 **지분 매각**이라는 두 가지 큰 허들을 가지고 있습니다. 따라서 해당 지역의 영농 활동 계획이 있거나, 공유자와의 관계를 원만히 풀어 토지를 확보할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

3.2. 투자 포인트

1. **저가 지분 투자**: 감정가가 800만원대의 소액 물건으로, 낮은 금액으로 농지 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

2. **안정적인 농지**: '답'으로 이용 중이며 도로와 접하고 있어 농업용 토지로서의 활용도는 높습니다.

3. **공유물 분할을 통한 전체 확보**: 지분 매각 물건에 익숙한 전문 투자자라면, 공유자 협의 또는 공유물 분할 청구 소송을 통해 최종적으로 전체 토지를 소유하거나 지분을 매도하여 수익을 창출할 수 있는 여지가 있습니다. (단, 이에 대한 전략과 비용 발생을 염두에 두어야 합니다.)

법원 정보

거창지원 경매1계