나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21496 [1] 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 105동 지하1층 비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하는 ""숲속의아침"" 아파트 제상가동 제지하층
제비101호 및 제비102호로서, 부근은 주택 및 아파트 등이 혼재하는 기존주택지대
로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1~지상2층 건물내
제지하1층 제비101호, 제비102호로서, [사용승인일:2005.02.25]
외 벽 : 몰탈위페인트마감.
내 벽 : 몰탈위페인트 및 타일붙임등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감 임.

이용상태

기호(1,2)는 근린생활시설(현'공실')로 이용중임.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 일단의 부정형 토지로서, 자체지반 평탄한 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약8~10m의 포장도로와 접하며, 제반 진출입 상태 및 옥내·외
주차시설은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-현 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21496 (1)

소재지: 경상남도 거제시 아주동 890 숲속의아침 105동 지하1층 비101호 (신주소: 경상남도 거제시 용소7길 20)

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 103,000,000원

토지면적: 99.79㎡ (약 30.18평)

건물면적: 134.50㎡ (약 40.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 거OOOOOOO

등기부채권 총액: 682,000,000원

주요등기사항:

* 소유권보존 (2005-02-28): 주식회사신한주택개발

* 근저당 (2014-06-26, 182,000,000원): 거창농업협동조합 (말소기준권리)

* 가압류 (2016-03-09, 500,000,000원): 파산자

* 임의경매 (2025-06-11, 145,503,204원): 거창농업협동조합 (말소)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 아주동에 소재하는 "숲속의아침" 아파트 단지 내 상가 건물입니다.

* 주위환경: 본건은 주택 및 아파트 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 남동측으로 폭 약 8~10m의 포장도로와 접해 있으며, 제반 진출입 상태 및 옥내·외 주차시설은 보통입니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(문화재로부터 300m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2014년 6월 26일 접수된 거창농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸되므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상임.

* 특이사항: 임대 관계가 미상으로 보증금 및 차임이 미상이지만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 금전적 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 근린생활시설 (현 '공실'임)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1~지상2층 건물 (사용승인일: 2005.02.25)

* 상권 특성: 본건이 위치한 아주동은 주거 단지가 밀집된 지역으로, 상가 건물은 해당 단지 내 및 주변 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 기능을 수행합니다.

* 주변 시설: 주변에는 다수의 아파트 단지가 형성되어 있으며, 학교(아주초, 아주중) 및 공공시설(거제문화예술회관) 등이 인접해 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 이용 상태: 본건은 현재 '공실' 상태로 비어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의: 주변 아파트 단지들과 상가 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 본건은 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 경우 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확하지 않아, 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금은 없으나, 점유 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.)

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도지역 및 제한사항이 있어 향후 건물 증축, 개축 또는 업종 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 6억 8천 2백만원으로 감정가 대비 매우 높아, 이는 본 물건의 과거 가치 평가나 채무 규모를 시사하며, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 요인입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 아주동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린상가입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 교통 접근성을 갖추고 있으나, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상이라는 점에서 인수 후 빠른 임대 활성화 방안 마련이 필요합니다. 또한, 높은 채권 총액과 다양한 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 고려가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 배후 수요: 주거 밀집 지역 내 상가로서, 잠재적인 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이한 도로에 접해 있으며, 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 관계가 깔끔한 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미상인 점, 또한 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 공실 기간 및 향후 임대 목표 수익률을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하향된 95,000,000원에서 105,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서에서는 100,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.