나이스옥션 법원경매 통영 2025타경461 [1] 경상남도 거제시 수월동 180-2 도로 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경461 [1] 경상남도 거제시 수월동 180-2 도로 경매

• 사건번호: 2025타경461
• 주소: 경상남도 거제시 수월동 180-2
• 감정가: 459,873,000원
• 최저가: 321,911,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 도로

통영지원 경매2계 2025타경461 | 소재지: 경상남도 거제시 수월동 180-2 | 감정가: 459,873,000원 | 최저가: 321,911,000원 | 용도: 도로

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 통영지원 2025타경461 (1)

소재지: 경상남도 거제시 수월동 180-2 외 3필지 (일괄매각)

용도: 도로 (일부 답, 잡종지 상태)

감정가: 459,873,000원

토지면적: 1151.00㎡ (약 348.18평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

채무자/소유자: 백OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특징

본 건은 거제시 수월동 소재 도로 용도의 토지(기호 3, 4)와 답 및 일부 잡종지 상태의 토지(기호 1, 2) 총 4필지를 일괄매각하는 임의경매 사건입니다.

감정평가서상 소재지는 "수월중학교 북동측 인근"에 위치하며, 도심 외곽의 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

기호 1, 2는 현재 '답기타(일부 잡종지상태)'이며, 기호 3, 4는 현재 '도로'로 이용 중입니다. 인접 도로상태는 폭 약 3~5m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 주요 주의사항

본 건은 목록 1, 2가 농지이므로, 매수인은 낙찰 후 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되니 철저한 준비가 필요합니다.

또한, 경매 대상 토지 위에 이동이 가능한 컨테이너 3동, 요트 및 요트 받침대가 있으나 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰자가 추후 소유자나 점유자를 상대로 별도의 법적 조치를 취해야 할 수 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본 건은 거제시 수월동의 외곽에 위치하며, 인근에 수월중학교, 소리숲유치원 등이 있어 교육시설과 인접한 환경입니다. 부근은 경지정리가 된 농경지 및 임야, 주택이 섞여 있는 지역으로, 도심의 생활권과는 거리가 있지만, 향후 개발압력이 있을 경우 변화 가능성이 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 토지의 주된 용도가 농지 및 도로인 점을 감안할 때, 직접적인 상권분석의 의미는 제한적입니다. 주변은 농경지 및 주택 혼재 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. 생활 편의시설은 수월중학교 인근의 기존 주택가나 시내 쪽으로 이동해야 이용 가능합니다.

2.3. 혐오시설 검토

감정평가서상 위치는 수월중학교 북동측 인근이며, 주변은 농경지와 임야, 주택이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 주변 정보를 확인한 결과, 본 건지 인근에서 직접적인 혐오시설(쓰레기 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 단, 도심 외곽 지역의 특성상 현장 조사를 통해 소음 발생 시설이나 미확인 시설의 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

본 건은 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되지 않는 인수될 권리는 없을 것으로 보이나, 상세한 등기부 현황을 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 요구: 목록 1, 2는 농지(답)로, 농취증 제출이 필수입니다. 현재 도시인이 취득하여 경작이 불가한 경우 농취증 발급에 어려움이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한: 모든 목록이 농림지역 및 농업진흥구역에 속해 있어 농지 외 용도로의 개발이나 건축행위가 매우 엄격하게 제한됩니다. (농지법, 국토계획법상 행위제한 확인 필요)

상대보호구역: 소리숲유치원의 상대보호구역에 해당되어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 제한을 받습니다.

매각 제외 물건: 컨테이너, 요트 등이 매각에서 제외됩니다. 낙찰 후 이들 물건에 대한 철거나 이전 요구 등은 별도의 명도나 법적 절차가 필요합니다.

도로 용도 토지 포함: 총 4필지 중 2필지(3, 4)가 도로로 이용 중입니다. 이 도로의 사용 방식과 주변 토지와의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 농림지역 및 농업진흥구역 내의 농지와 도로가 혼합된 특수 물건입니다. 총 면적 1151.00㎡ (약 348.18평)에 감정가 4억 5천만원대로, 평당 약 130만원 수준입니다. 토지의 용도 제한이 매우 크고, 농취증 발급이라는 높은 진입장벽이 존재합니다. 따라서 일반 실수요자보다는 개발 행위 제한을 이해하고 농지 투자에 전문성이 있는 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

농지 투자 가능성: 농업진흥구역 내 토지이므로, 장기적인 관점에서 농업 경영을 목적으로 하거나, 향후 토지이용계획 변경에 따른 시세 차익을 기대하는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

도로 포함 일괄 매각: 도로(기호 3, 4)가 포함되어 있어 주변 토지의 진출입로 역할을 하거나, 추후 지자체 매수(보상) 등을 통한 수익 가능성을 배제할 수 없습니다.

제한적 경쟁: 농취증 제출 의무로 인해 입찰 경쟁률이 낮아질 가능성이 높아, 유찰을 통한 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

4.3. 결론

성공적인 투자를 위해서는 농지취득자격증명 발급 가능성 및 농업진흥구역 내 건축/이용 제한에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다. 매각 제외 물건 및 도로 이용 현황에 대한 현장 확인 후, 리스크 대비 적정 수익률을 고려한 보수적인 입찰가 산정을 권고합니다.

법원 정보

통영지원 경매2계