나이스옥션 법원경매 진주 2025타경631 [1] 경상남도 사천시 벌리동 472-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 벌리동 소재 '문선초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은
근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인 교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 가정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 대로, 남서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-3호선)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(2011-08-04)(소로1-38호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구
역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(문선초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층, 지상 8층 건물로서,
외 벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽: 인테리어 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 3: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 목재사이딩 마감,
내 벽: 타일 및 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 4: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 목재사이딩 마감,
내 벽: 타일 및 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 5: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 징크판넬 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 6: 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 목재사이딩 마감,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2: 근린생활시설 등으로 이용중임.
일련번호 3,4: 근린생활시설로 이용중임.
일련번호 5: 창고시설로 이용중임.
일련번호 6: 근린생활시설 용도로 공실 상태임.

설비내역

일련번호 2: 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재경보설비, 난방설비, 승강기설비, 수변전
설비, 목욕장 및 찜질방 관련설비(급탕설비, 연수설비, 여과설비 등) 등이 되어 있음.

일련번호 3,4: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 6: 전기패널에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 기호(ㄱ)과 같이 제시외건물이 소재하나, 건물에 미치는 영향은
없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각포함.
-목록[2] 일반건축물대장(갑)상 2019. 10. 30.자로 위반건축물 표시(1층 경량철골조10.0제곱미터 창고 위반년도 2008년) 기재되어 있음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경631 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 벌리동 472-6

* 용도: 근린시설

* 감정가: 4,094,902,190원

* 토지 면적: 1624.40㎡ (약 491.35평)

* 건물 면적: 2246.70㎡ (약 679.66평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 전OO

* 특이사항: 공동담보, 위반건축물

* 주의사항:

* 일괄 매각 물건임.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ)이 매각에 포함됨.

* 건축물대장 상 1층 경량철골조 10.0㎡ 창고에 위반건축물(2008년 위반)이 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 사천시 벌리동에 위치하며, 문선초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로 상태: 본건 남동측으로 대로(폭 25m~30m)에, 남서측으로는 소로(폭 10m~12m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역에 속하며, 대로3류, 소로1류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(문선초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을30, 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2022-02-15)

* 등기부 현황:

* 토지 등기부에는 소유권 이전, 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부 또한 토지 등기부와 유사한 권리 관계를 보이며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 3,450,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 주요 임차인 현황은 다음과 같으며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 100,000원

* 전입일자: 2025-01-13

* 배당신고일자: 2025-06-30

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024-06-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-31

* 대항력: 없음

* 임차인: 배

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2024-12-18

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원, 차임: 200,000원

* 전입일자: 2025-04-08

* 확정일자: 2025-06-27, 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 이

* 보증금: 3,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원, 차임: 210,000원

* 전입일자: 2023-02-27

* 확정일자: 2025-05-28, 배당신고일자: 2025-06-23

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

1.4. 상권분석

* 입지: 본 물건은 문선초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 다수의 근린생활시설과 함께 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 유동인구 및 안정적인 수요 확보가 예상됩니다.

* 건물 용도: 현재 근린생활시설 및 창고 등으로 이용되고 있으며, 상업적 활용 잠재력이 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변 근린생활시설과의 경쟁은 예상되나, 입지적 장점을 활용한 차별화 전략이 가능합니다.

1.5. 생활정보

* 교육 환경: 문선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역에 포함)

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 대로와 소로에 접하고 있어 자가용 이용 시 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 1층 창고 시설에 위반건축물 등재 사실이 있어, 향후 건물 활용 및 매매 시 제약이 발생할 수 있습니다. (2008년 위반, 2019년 건축물대장 등재)

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 34억 5천만원에 달하는 점은 주의가 필요합니다. 다만, 현재까지의 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 건물 구조 및 용도: 철근콘크리트 구조의 본 건물 외에 여러 동의 경량철골구조 건물이 있으며, 이들의 실제 이용 상태 및 유지보수 현황을 확인해야 합니다.

* 임대차 관계: 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 과정에서의 추가적인 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사천시 벌리동의 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 지역에 위치한 근린시설 건물입니다. 넓은 대지와 건물 면적을 보유하고 있으며, 현재 다수의 임차인이 거주하거나 이용 중이나 대항력 있는 임차인은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 1층 창고의 위반건축물 등재 사실은 잠재적인 리스크 요인이므로, 이에 대한 명확한 확인 및 대처 방안을 사전에 수립해야 합니다. 전반적으로 지역 내 입지적 장점과 상업 시설로서의 활용 가능성을 고려할 때, 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인근에 위치하여 지역 내 수요 확보 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 근린생활시설 및 창고 등으로 이용 가능한 넓은 면적을 보유하고 있어 다양한 사업 용도로 활용이 기대됩니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 토지 사용 및 건물 운영에 대한 권리 관계가 명확합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정평가액(4,094,902,190원)을 기준으로 하되, 본건의 권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 위반건축물 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 결정해야 합니다.

* 성공적인 경매 투자를 위해서는 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.