나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30767 [1] 경상남도 사천시 용현면 석계리 378-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2025.04.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 ""석계마을회관"" 남서측 근거리에
위치하며 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

본건 기호(2)는 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 ""동계1리마을회관"" 북측 인근에
위치하며 주위는 주택, 농경지, 어린이집 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 인근(기호1) 및 본건(기호2) 까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 완경사지로 일부 제시외수목이 식재된 상태의 토지 및 일부 전 등임.
기호(2) : 부정형 평지로 주거용건부지임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 맹지이며, 본건 북서측 인근으로 노폭 약 2m 내외의 현황 진입로가
있음.
기호(2) : 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트도로, 남동측으로 노폭 약 3m
내외의 현황 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(2018-04-26)(계획관리지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)
(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2) : 자연녹지지역(2011-08-04) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연재해위험개선지구(2022-05-04)
(고읍선인지구)<자연재해대책법>.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1) 지상에 제시외수목 수주(소나무 대부분 고사상태)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인일:2000.12.12)
외벽 : 적벽돌치장 및 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-1) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인일:2000.12.12)
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

기호(3-2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로 (사용승인일:2000.12.12)
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(3) : 주택.
기호(3-1) : 주차장.
기호(3-2) : 화장실 및 창고 등.

설비내역

기호(3)에 난방설비 있으며, 위생설비 등이 있음.

부합물 및 종물

-후첨 ""지적 및 건물개황도""에 도시한 바와 같이 기호(2) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)이
소재하며, 제시외건물 기호(ㄱ,ㄴ)은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때, 당해 토지의
사용, 수익에 미치는 영향이 미미할 것으로 사료됨.

-본건 기호(3) 옥상에 제시외태양광설비가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-지분매각.
-제시외수목(감정서상‘ａ’) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30767 (1)

감정가: 175,855,883원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 멸치권현망수산업협동조합

특이사항: 지분매각, 공동담보, 중복사건

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 사천시 용현면 석계리 378-1 (본건 기호 1)

용도: 대지

토지면적: 684.00㎡ (약 206.90평)

토지지분: 435.98159999999996㎡ (약 131.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

본건 토지는 기호(1)과 기호(2)로 구분되어 있으며, 본 보고서는 주로 석계리 378-1번지(기호 1)를 중심으로 작성되나, 감정평가서상 제시된 모든 정보를 포함합니다.

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

주: 건물에 대한 면적 정보가 '0'으로 표기되어 있으나, 감정평가서상 건물(기호 3, 3-1, 3-2)에 대한 구조, 이용상태, 설비내역 등이 상세히 기술되어 있습니다. 이는 매각 대상이 토지 지분이며, 건물은 포함되지 않거나 별도 처리될 가능성이 있음을 시사하므로, 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 일부 지분 매각

주의사항:

- 지분 매각으로 진행됨.

- 제시외수목(감정서상 'a'로 표시, 대부분 고사 상태)이 매각에 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 기호(1)은 경상남도 사천시 용현면 석계리 소재 "석계마을회관" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

본건 기호(2)는 경상남도 사천시 정동면 고읍리 소재 "동계1리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 어린이집 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근(기호1) 및 본건(기호2)까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

기호(1): 지적도상 맹지이며, 본건 북서측 인근으로 노폭 약 2m 내외의 현황 진입로가 있습니다.

기호(2): 본건 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 아스팔트 도로, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로가 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 자연재해위험개선지구(고읍선인지구)<자연재해대책법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 확인됩니다. 주요 권리로는 1999년 6월 18일 접수된 소유권이전(동영산업주식회사)을 시작으로, 2024년 4월 30일 접수된 근저당권(멸치권현망수산업협동조합, 500,000,000원)이 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 4월 30일 접수된 멸치권현망수산업협동조합의 근저당권(을14)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상입니다.

주: 임차인 현황에 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대관계가 미상임을 고려할 때, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설 밀집 지역보다는 주거 및 농업 활동 중심의 환경입니다. 기호(2) 인근에 어린이집이 있어 일부 생활 편의 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변 환경은 농경지와 주택이 혼재하여 조용한 편으로 파악됩니다. 기호(2) 인근에 어린이집이 있다는 점은 유아를 동반한 가구에 고려될 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본건은 토지 일부 지분 매각으로 진행되므로, 타 공유자와의 관계 설정, 명확한 경계 확정, 이용 방식 협의 등에 있어 복잡성이 따를 수 있습니다. 공유물 분할 소송 등 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 관련 리스크

기호(1) 토지는 지적도상 맹지이며, 현황 진입로의 폭이 2m 내외로 협소하여 건축이나 개발 시 건축법상 도로 확보에 어려움이 있을 수 있습니다. 제시외수목(대부분 고사 상태)이 포함되어 있으나, 관리 상태가 양호하지 않을 수 있습니다.

6.3. 건물 관련 리스크

매각 대상 물건의 건물 면적이 0㎡로 표기된 점과 달리, 감정평가서에 건물이 상세히 기술되어 있다는 점은 큰 불확실성입니다. 해당 건물의 법적 지위, 소유권, 본 경매 물건(토지 지분)과의 관계 등이 명확하지 않아, 낙찰 후 건물 관련 분쟁의 소지가 있습니다. 제시외건물 및 태양광 설비의 존재도 고려해야 합니다.

6.4. 권리 관련 리스크

총 채권액(500,000,000원)이 감정가(175,855,883원)를 현저히 초과하고 있습니다. 이는 해당 물건의 현황 가치 또는 잠재적 가치가 채권액에 비해 낮게 평가되었거나, 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성을 시사합니다. 또한, "중복사건"이라는 특이사항은 본건 외에 동일 부동산에 대한 다른 경매 또는 법적 절차가 진행 중일 가능성을 내포하므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 용현면 석계리에 위치한 토지의 일부 지분을 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 지분 매각, 맹지 가능성, 건물 정보의 불확실성, 그리고 채권액 대비 낮은 감정가 등 여러 복합적인 요소를 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 건물 정보의 모호성은 큰 리스크 요인이므로, 관련 자료 검토 및 현장 조사를 통해 명확히 규명해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 경매를 통한 시세 차익 가능성: 채권 총액이 감정가를 초과하는 점은 감정가 이하의 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

- 계획관리지역 토지: 기호(1) 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있을 수 있습니다.

- 제시외수목 매각 포함: 고사 상태이긴 하나, 일부 활용 또는 처리에 대한 고려가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각이며 건물 정보의 불확실성이 크고, 채권 총액이 감정가를 초과하는 등 리스크 요인이 다수 존재합니다. 따라서, 예상 입찰가는 인근 유사 물건의 시세, 토지 지분의 가치, 건물 관련 리스크 해소 방안, 향후 공유물 분할 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰을 고려하되, 모든 불확실성 해소를 위한 추가적인 조사 비용과 잠재적 분쟁 가능성까지 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.