나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30733 [1] 경상남도 사천시 사천읍 금곡리 산55-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산경t싸

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 금곡리 소재 「금곡마을회관」북동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 불가하나, 인근 취락 및 교통시설과의 거리 등으로 비추어 볼 때 지역 내 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 급경사지 내 사다리형(기호2) 및 부정형(기호1,3)의 토지로서, 현황 활잡목이 등이 자생 중인 자연림입니다.

인접 도로상태

본건 공히 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 분묘가 소재할 수 있음.(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30733 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 금곡리 산55-1에 소재한 임야입니다.

감정평가액은 92,380,500원이며, 토지 면적은 34,215.00㎡ (약 10,350.04평)입니다.

건물 면적은 없으며, 매각 대상은 기타 항목입니다.

본 경매는 공유물 분할을 위한 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOO입니다.

주요 특이사항으로는 공유물분할경매, 분묘기지권의 성립 가능성이 있으며, 일괄매각으로 진행됩니다.

육안으로는 분묘가 확인되지 않으나, 현장에 분묘가 소재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 사천읍 금곡리 소재 「금곡마을회관」 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변 환경은 주로 임야로 형성되어 있습니다.

차량으로 본건까지 직접 접근은 불가한 상황입니다.

인근 취락 및 주요 교통시설과의 거리를 고려했을 때, 지역 내 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로 상태는 맹지로서, 토지로의 직접적인 진입이 어려운 상황입니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 04월 02일 접수된 주식회사제주 명의의 임의경매(2025타경30733)이며, 이 권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

따라서, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으며, 이는 분묘 소재 시 분묘기지권 성립 여지에 대한 특이사항과 연관됩니다.

임차인 현황 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서, 일반적인 상업 시설이나 주거 지역과는 거리가 멀어 직접적인 상권 형성 지역으로 보기는 어렵습니다.

인근에 소규모 취락이 존재할 수 있으나, 물건 자체의 상권 가치보다는 주변 자연환경과의 연관성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변이 임야로 둘러싸여 있어 비교적 자연 친화적인 환경을 기대할 수 있습니다.

하지만, 편의시설이나 주요 생활 기반 시설과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

인근 취락과의 거리는 보통 수준으로 언급되었으나, 실질적인 생활 편의 시설 이용에는 제약이 따를 수 있습니다.

검색 결과, 사천읍 금곡리 지역에는 370년 이상 된 느티나무가 준보호수로 지정되어 있으며, 이 주변 토지의 형질 변경 등이 금지될 수 있습니다. 다만, 이는 본건 토지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권 성립 가능성: 본건 토지 내에 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 상당한 제약을 야기하며, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 맹지: 본건 토지는 도로에 직접 접해 있지 않아 차량 접근은 물론, 토지 이용 및 개발 시 심각한 제약이 따릅니다. 인접 토지와의 협의 또는 공로 개설이 필수적입니다.

* 토지 형태 및 이용 제한: 본건 토지는 급경사지에 위치하며, 일부는 사다리형, 일부는 부정형의 토지입니다. 또한, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 행위 등 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 사천시 사천읍 금곡리의 산림 지역에 위치한 임야입니다. 공유물 분할을 위한 경매로 진행되며, 감정가는 9천만 원대입니다.

가장 큰 특징은 맹지라는 점과 급경사지에 위치하여 토지 활용에 제약이 있다는 점입니다.

또한, 분묘기지권 성립 가능성은 본건의 잠재적 리스크 중 가장 높은 비중을 차지하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지로 지정되어 있어 개발 행위에도 제약이 많습니다.

현재는 활잡목이 자생하는 자연림 상태입니다.

1.7. 투자 포인트

본건은 현재 상태로는 일반적인 투자 가치가 높다고 보기는 어렵습니다.

그러나 공유물 분할 경매라는 특성상, 향후 소유 관계가 정리되면 단독 소유 또는 타 지분과의 통합 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

매우 장기적인 관점에서, 주변 토지 소유 관계 및 개발 동향을 파악하며 접근할 필요가 있습니다.

현재로서는 명확한 투자 포인트보다는 잠재적 가치 발굴 가능성에 초점을 맞춘 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 맹지, 급경사, 분묘기지권 성립 가능성, 개발 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 감정가 92,380,500원을 기준으로 낙찰가를 산정하기보다는, 이러한 제반 사항들을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 분묘 발견 시 이로 인한 추가 비용 및 법적 분쟁 가능성을 충분히 고려해야 하며, 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성에 대한 현실적인 판단이 선행되어야 합니다.

현장 답사를 통해 분묘 소재 여부, 토지의 실질적인 현황, 인접 토지와의 관계 등을 종합적으로 파악하신 후, 입찰 후 예상되는 총 투입 비용(매입가, 추가 공사비, 법적 처리 비용 등)을 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.