나이스옥션 법원경매 진주 2025타경626 [1] 경상남도 사천시 사천읍 수석리 80 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.04.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 사천읍 수석리에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지내 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 왕복2차선 도로 및 동측으로 폭 약 1.5~2미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-10-15)(소로2-23호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제5구 역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로
외 벽: 치장벽돌 마감 등,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진용지를 참조하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 배두리 2026. 1. 2.자 임차보증금 모두 반환받았다는 배당배제신청서 제출함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄴ) 매각포함.
-제시외 물건 태양열 온수설비(감정서상 a) 매각포함.
-목록[1] 지상 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각에서 제외함.
-정확한 위치・경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경626 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 수석리 80

용도: 단독주택

감정가: 307,076,980원

토지면적: 365.10㎡ (약 110.4평)

건물면적: 164.76㎡ (약 49.8평)

제시외 건물 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정동농업협동조합 (정보상 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

건축물 구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물

건물 이용상태: 주택으로 이용중

토지 이용상태: 완경사지 내 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용중

1.1. 입지조건

주위환경: 경상남도 사천시 사천읍 수석리에 위치하며, 주변은 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 이용 등 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 서측으로 왕복 2차선 도로, 동측으로 폭 약 1.5~2미터 내외의 도로가 소재하여 차량 접근이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 토지 201,052,146원, 건물 194,052,146원

말소기준권리: 을1 근저당 (2016-11-25, 정동농업협동조합)

권리분석 요약: 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 가압류, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 매각으로 인해 위 권리들은 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 임차인 배 :

보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정일자 2023-08-03.

특이사항으로 2026년 1월 2일자로 임차보증금 전액 반환받았다는 배당배제신청서를 제출했습니다. 이에 따라 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 임차인 이 :

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-09-05.

대항력은 없습니다.

* 임차인 최 :

보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 1968-10-20.

대항력이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 정보는 '테라스카이15'라는 연립주택으로, 2017년 건축되었습니다. 해당 물건의 매매가는 2025년 6월 및 10월 기준으로 21,400만원에서 21,500만원 선으로 형성되어 있습니다. 전용면적은 약 82.22~84.40㎡(약 24.88~25.53평), 대지면적은 약 112.95~126.23㎡(약 34.17~38.18평)입니다.

본건은 단독주택으로 토지면적이 365.10㎡(약 110.4평)로 훨씬 넓고, 건물 면적 역시 164.76㎡(약 49.8평)로 연립주택의 전용면적보다 큽니다. 따라서 '테라스카이15'의 시세는 지역의 전반적인 부동산 가치 흐름을 파악하는 데 참고 자료로 활용할 수 있으나, 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 단독주택으로서의 개별 가치를 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 대상 물건은 주택지대에 위치하며, 생활 환경은 주거 목적에 적합합니다.

교통: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호합니다.

편의시설: 주변 주택가 형성에 따른 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (세부 편의시설 정보는 별도 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 임차인 최 (1968년생)는 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표기되어 있습니다. 이는 법적으로 임대차 기간 만료 시까지 점유할 권리가 있음을 의미합니다. 인수 보증금은 0원이지만, 해당 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성 또는 명도 지연 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

제시외 물건: 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄴ)과 태양열 온수 설비(감정서상 a)는 매각에 포함됩니다. 철거 및 이설이 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되었습니다.

토지 경계 확인: 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 필요합니다.

토지이용 제한: 비행안전제5구역에 해당하여 건축물의 높이 제한 등 군사기지 및 군사시설 보호법상의 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사천읍 수석리에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 307,076,980원이며, 토지 365.10㎡와 건물 164.76㎡(제시외 20㎡ 포함) 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 채권들이 정리되는 비교적 명확한 상태입니다. 다만, 보증금 0원으로 등재된 대항력 있는 임차인 최 의 존재는 잠재적 리스크 요소로, 철저한 사전 조사와 명도 계획 수립이 필수적입니다. 주변 시세는 연립주택 기준 21,400만원~21,500만원 수준이나, 본건은 단독주택으로서 규모와 용도가 달라 직접 비교에는 한계가 있습니다. 비행안전구역 등 지역 규제 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 기반으로 하는 단독주택으로서의 가치와 잠재력.

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 인수 부담이 실질적으로 없을 가능성 (단, 최종 확인 필수).

주택지대 내 위치하여 주거 환경이 양호함.

경매 물건으로 유찰될 경우 감정가 대비 저가 매수 기회 발생 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 307,076,980원으로 책정되었습니다. 인수해야 할 보증금이 0원임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인 최 의 존재, 비행안전제5구역 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 연립주택 시세가 감정가보다 현저히 낮게 형성되어 있다는 점을 감안할 때, 공격적인 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세와 리스크 요소를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 245,000,000원 ~ 276,000,000원.

(상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 분석과 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 입찰 참여 경쟁 상황 등에 따라 달라질 수 있으므로 최종 입찰 결정 시에는 신중을 기하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.