나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30823 [1] 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 777 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤양면 환덕리에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형 완경사지로 휴경지 임.
기호 2: 부정형 완경사지로 단독주택건부지임.
기호 4: 부정형 완경사지로 주거나지임.

인접 도로상태

기호 1, 2: 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 도로가 소재함.
기호 4: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 생산관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역), 영농여건불리농지
기호 2, 4: 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-1: 목조 함석지붕 단층 건물임.
기호 3-2: 브럭조 스레트지붕 단층 건물임.
기호 3-3: 목조 함석지붕 단층 건물임.
기호 3-4: 목조 스레트지붕 단층 건물임.

이용상태

기호 3-1: 주택임.
기호 3-2: 창고임.
기호 3-3: 부속사임.
기호 3-4: 퇴비사임.

설비내역

위생, 급수설비 및 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물 기호 3-4의 공부상 구조는 목조 함석지붕이나 현황 목조 스레트지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록1.]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30823 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO (부산신용보증재단으로 추정)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 환덕리 777

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 66,114,900원

토지면적: 1497.00㎡ (약 452.93평)

건물면적: 116.30㎡ (약 35.19평)

건물 구조: 기호 3-1: 목조 함석지붕 단층 주택, 기호 3-2: 블록조 스레트지붕 단층 창고, 기호 3-3: 목조 함석지붕 단층 부속사, 기호 3-4: 목조 스레트지붕 단층 퇴비사. (건물 기호 3-4은 공부상 구조와 현황이 다름)

사용승인일: 1955년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤양면에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건지 주변의 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 건물 상태

기호 1 토지는 휴경지이며, 기호 2 토지는 단독주택 부지, 기호 4 토지는 주거나지입니다.

기호 1, 2 토지는 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

기호 4 토지는 지적도상 맹지입니다.

건물은 주택, 창고, 부속사, 퇴비사 등으로 구성되어 있으며, 주택은 위생, 급수, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

건물 기호 3-4은 공부상 구조와 현황(목조 스레트지붕)이 상이한 점이 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

기호 1 토지: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 영농여건불리농지.

기호 2, 4 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 소유권이전(김민두, 김승환) 및 다수의 가압류, 강제경매 기록이 있습니다.

말소기준권리: 2024년 9월 30일 접수된 부산지방법원 2024카단103301 가압류 (부산신용보증재단, 금9,862,042원).

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 대상

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권 개요: -)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 37,869,615원입니다. (가압류 및 강제경매 채권 합계)

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 특별히 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 가능성

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리라는 지역적 특성상, 대규모 상업시설보다는 농촌 지역의 생활 편의시설 위주로 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 곤양면은 과거 곤양군의 중심지였으며, 남해고속도로 통과로 교통은 편리합니다. 곤양종합시장 인근이 지역 상권의 중심 역할을 할 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 사천시 지역 내에서 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설, 축산 시설 등 혐오시설 설치에 대한 주민 반발 민원이 지속적으로 발생하고 있습니다. 본 물건지 환덕리 인근의 정확한 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 접근성

사천시 곤양면은 행정복지센터, 곤양초등학교, 곤양중학교, 곤양고등학교 등이 위치하여 기본적인 행정 및 교육 서비스 이용이 가능합니다. 엘림노인방문센터와 같은 복지시설도 있습니다. 곤양쉼터 조성 사업 등으로 주민 휴양 기능이 확대되었습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

곤양초등학교, 곤양중학교, 곤양고등학교가 소재합니다. 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 읍면 단위의 보건소 또는 의원급 의료기관 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 관련

본 물건은 농지취득자격증명을 요구하며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 경작 또는 농업 경영 계획이 없는 경우 취득에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 법규를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 (기호 4)

토지 기호 4는 지적도상 맹지로, 건축이 불가하거나 건축 시 인접 토지의 사용 승낙 또는 토지 관련 법규에 따른 별도 진입로 확보가 필요합니다. 이는 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 부분입니다.

6.3. 공부와의 차이

건물 기호 3-4의 경우, 공부상 지붕 구조(함석)와 현황 지붕 구조(스레트)가 상이한 점이 있습니다. 이는 추후 건물 등기 관련 업무 시 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 (임대관계 미상 등)

건물 및 토지의 임대관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 파악하기 위해 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면 환덕리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 건입니다. 감정가는 약 6.6억원이며, 넓은 토지 면적을 소유하고 있습니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역이며, 계획관리지역 및 생산관리지역에 해당합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 토지 중 맹지가 포함되어 있고 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점은 유의해야 합니다. 농촌 지역 특성상 생활 편의 시설 접근성은 제한적일 수 있으나, 지역 행정 및 교육 시설 이용은 가능합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 또는 활용 가능성

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능

* 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건지 인근 지역(사천시 곤양면)의 단독주택 및 토지 실거래가 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 조건의 매물을 직접적으로 찾기는 어려웠습니다. 다만, 경매 물건의 감정가는 66,114,900원으로, 해당 지역의 유사 부동산 거래 사례(일부 농가주택 매매 시 3,500만원~2억원 선)를 참고할 때, 감정가 수준은 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다. 특히 곤양면은 전반적으로 조용한 농촌 지역의 특성을 보이며, 토지 이용 현황(생산관리지역, 계획관리지역)과 주변의 농경지 분포를 고려할 때, 토지 자체의 가치와 활용 방안이 중요할 것으로 보입니다. 맹지(기호 4) 존재, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 조건은 시세 반영 시 신중하게 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 66,114,900원

현재 시점을 기준으로, 본 물건의 토지 면적(약 453평)과 건물 면적(약 35평), 그리고 농촌 지역의 일반적인 부동산 가격 추세를 고려할 때, 감정가 수준에서 소폭 상승한 70,000,000원 ~ 85,000,000원 사이의 입찰가를 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 본 물건은 농지취득자격증명 제출 필수, 일부 맹지 포함 등 취득 및 활용에 제약이 따르는 부분이 있어, 입찰 참여 시에는 이러한 리스크를 충분히 인지하고 본인의 투자 목적과 자금 계획에 맞춰 신중하게 접근해야 합니다. 또한, 곤양면 지역의 최신 부동산 동향 및 추가적인 시세 정보를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.