나이스옥션 법원경매 진주 2025타경693 [1] 경상남도 남해군 남면 홍현리 366 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하는 동천마을 북서측 근거리에 위치하는 토지로서, 주위는 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재함.

교통상황

주변의 지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 완경사지의 부정형 토지로 현황 토지임야 및 조성 토지
기호 2 : 완경사지의 부정형 토지로 농경지(전)
기호 3 : 급경사지의 부정형 토지로 자연림
기호 4 : 완경사지의 부정형 토지로 현황 도로
기호 5 : 급경사지의 부정형 토지로 현황 도로
기호 6, 7 : 완경사지의 부정형 토지로 현황 토지임야
기호 8 : 급경사지의 부정형 토지로 현황 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재함 .
기호 2 : 지적도상 맹지임.
기호 3 : 북측 노폭 약 4m내외, 서측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로가 소재함.
기호 4, 5 : 본건이 현황 도로임.
기호 6 : 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재함.
기호 7 : 서측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재함.
기호 8 : 북측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호 2 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호 3 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호 4 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>
기호 5 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 6 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호 7 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>
기호 8 : 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: -
2) 기타:
- '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호a)매각포함. 목록6지상 관정 매각제외
-목록2 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수, 입찰전 관할관청에 발급여부 확인필요)
-목록1~8.일부 토목공사등으로 조성된 토지 이며, 경매입찰전 관할관청에 인허가 여부등에 관하여 확인 필요함

AI 물건분석

662. 4㎡는 약 200.43평입니다.

남해군 남면 홍현리 일대는 아름다운 자연경관과 해안선을 자랑하며, 특히 가천 다랭이마을이 인근에 위치하여 관광객들에게 인기가 많습니다. 이 지역은 보전관리지역, 계획관리지역, 자연취락지구, 마을경관관리지역 등으로 지정되어 있으며, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 설정되어 있습니다. 또한, 준보전산지나 임업용산지 등으로 지정된 곳도 있어 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 주변에는 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하며, 해안과 접해 있어 바다 조망이 좋은 곳이 많습니다. (주)산과들에서 운영하는 건물은 남해군 남면 홍현리 366-2번지에 위치하고 있으며, 이는 지번 366과 인접해 있습니다.

가천 다랭이마을은 이 지역의 대표적인 관광 명소로, 독특한 계단식 논과 아름다운 해안 절경을 자랑합니다. 이로 인해 주변에는 다수의 펜션, 식당, 카페 등 관광객을 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 남해바래길과 같은 둘레길 코스도 있어 자연을 즐기기에 좋습니다. 검색 결과에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없었으나, 농어촌 지역의 특성상 축사나 농업 관련 시설이 존재할 수 있습니다. 하지만 현재 제공된 정보로는 부정적인 영향을 주는 혐오시설이 있다고 보기는 어렵습니다.

토지이용계획에 따르면, 본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 준보전산지 등 다양한 용도로 지정되어 있습니다. 특히, 목록 2번 토지는 농경지(전)로서 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 또한, 일부 토목공사가 진행된 부분은 인허가 여부 확인이 필요합니다. 이 지역은 개발 행위에 있어 여러 제한 사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 규제를 면밀히 확인해야 합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경693 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 홍현리 366

용도: 다가구주택

감정가: 2,960,192,000원

토지면적: 9,624.00㎡ (약 2,911.26평)

건물면적: 662.40㎡ (약 200.43평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 중복병합사건

주의사항:

* 일괄매각. 제시외 수목(감정서상 기호a) 매각 포함. 목록 6호 지상 관정 매각 제외

* 목록 2호 토지는 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출이 필요함 (미제출 시 보증금 몰수, 입찰 전 관할 관청에 발급 여부 확인 필요)

* 목록 1~8호. 일부 토목공사 등으로 조성된 토지이므로, 경매 입찰 전 관할 관청에 인허가 여부 등에 관하여 확인 필요함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 남해군 남면 홍현리에 소재하며, 동천마을 북서측 근거리에 위치합니다. 주위는 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 주변의 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 기호 1~8로 구분되며, 완경사지와 급경사지의 부정형 토지로 이루어져 있습니다. 현황상 임야, 조성 토지, 농경지(전), 도로 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 일부 필지는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접해 있거나, 본건이 현황 도로로 이용되고 있으나, 일부 지적도상 맹지인 필지도 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 마을경관관리지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2023년 10월 31일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을11)으로 보이며, 이후 접수된 대부분의 권리는 말소되었습니다.

- 총 채권액: 약 2,990,000,000원 (토지 등기부 기준)

* 건물 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2023년 10월 31일자 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)으로 보이며, 이후 접수된 대부분의 권리는 말소되었습니다.

- 총 채권액: 약 3,040,000,000원 (건물 등기부 기준)

* 임차인 현황:

* 강

- 보증금: 25,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-01-19

- 배당신고일자: 2024-08-05

- 대항력: 없음

* 설

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 없음

- 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

* 설

- 보증금: 25,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-05-16

- 배당신고일자: 2024-08-06

- 대항력: 없음

* 설

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 없음

- 배당신고일자: 2026-04-29

- 대항력: 없음

* 정

- 보증금: 25,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-05-16

- 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

* 정

- 보증금: 10,000,000원

- 차임: 1,000,000원

- 전입일자: 2023-11-27

- 배당신고일자: 2024-08-05

- 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 물건명세서 참고사항:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

- 제시외 수목(감정서상 기호a)은 매각에 포함되며, 목록 6호 지상 관정은 매각에서 제외됩니다.

- 목록 2호 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구됩니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수될 수 있으며, 입찰 전 관할 관청에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

- 목록 1~8호의 일부 토지는 토목 공사 등으로 조성되었으므로, 경매 입찰 전 관할 관청에 인허가 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 전형적인 농어촌 지역으로, 주위 환경은 펜션, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 인근의 가천 다랭이마을은 뛰어난 자연경관으로 인해 관광객이 많이 찾는 지역입니다.

* 직접적인 상업 시설보다는 관광객을 위한 펜션, 식당, 카페 등이 주를 이룹니다.

5. 생활정보

* 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통입니다.

* 인근 가천 다랭이마을 및 남해바래길 등 자연을 즐길 수 있는 명소가 있습니다.

* 농어촌 지역 특성상 생활 편의시설은 많지 않을 수 있으나, 관광객 유입으로 인한 관련 시설은 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 2호 토지에 대해 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 등 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 개발 인허가 관련: 일부 토지(목록 1~8호)는 토목공사 등으로 조성되었으므로, 인허가 여부 확인이 필요합니다.

* 지역 제한: 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

* 복합적인 권리관계: 다수의 근저당 및 압류 설정으로 인해 복잡한 권리관계가 형성되어 있습니다. 다만, 모든 권리가 말소될 것으로 예상됩니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 반환 관련 문제는 경매 절차에 따라 처리될 것입니다. (인수 보증금 없음)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 남해의 아름다운 자연환경과 관광 명소인 다랭이마을 인근에 위치한 토지 및 다가구주택입니다. 넓은 토지 면적과 적절한 건물 규모를 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 발급, 토지 개발 인허가 확인 등 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 지역 특성상 개발행위에 대한 제한이 있을 수 있으므로, 이에 대한 충분한 검토가 필요합니다. 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 천혜의 자연환경 및 관광지 인접: 남해의 아름다운 해안과 가천 다랭이마을 등 유명 관광지와 가까워 향후 개발 가능성 또는 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 9,624.00㎡의 넓은 토지 면적은 향후 활용 방안에 대한 다양한 가능성을 제공합니다.

* 은퇴 후 전원생활 또는 펜션/민박 사업 가능성: 지역 특성상 전원생활이나 관광객을 대상으로 하는 숙박업(펜션, 민박 등) 운영에 적합한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 2,960,192,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되, 제시된 주의사항(농지취득자격증명, 인허가 확인 등)과 지역의 개발 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.