나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30765 [1] 경상남도 진주시 봉곡동 474-37 아르피오빌 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 문산읍 삼곡리, `문산우체국‘에서 북서측으로 직선거리 약 130미터 지점에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택` 다가구주택` 주거나지 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 관내버스정류장이 소재하고 있으며 대중교통사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

기호2, 4, 6, 7은 상호 접면하여 소재하고 있으며,
이를 일단으로 하여 검토하면 사다리형에 유사한 토지로서 인접지` 접면도로 등과 등고하고,

기호2와 4토지는 단독주택(다가구주택)부지로,
기호6과 7토지는 지목이 도로이고 현황도 도로로 이용되고 있음.

인접 도로상태

기호2, 4, 7은 북측으로 폭 약4 미터 내외의 출입로와 접하고 있으며,
기호4와 기호6은 북동측으로 폭 약2 미터 내외의 출입로와 접하고 있으며, 또 기호6은 자체가 이 도로(폭 약 2미터 내외의 출입로)로 제공되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호2, 4, 6, 7은
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>토지거래계약에관한허가구역(2023-06-16) 에 속함

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

`건물감정요항표' 참조 요망

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 건물은 2018.4.23 사용승인을 득한 건물,
기호5 건물은 2018.4.24 사용승인을 득한 건물로 공부를
기준하면 이 2동의 건물이 모두 약 7년 경과된, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물로서,
외벽은 외장용 화강석판` 미장스톤 등
내벽은 벽지, 타일 등
바닥은 타일, 화강석물갈기, 장판지, 강화마루 등
창호는 하이샤시 2중창호에 유리끼우기 등으로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호2는
단독주택[다가구주택]으로,
1층은 계단실로,
2층-4층은 다가구주택 각각 층별 4가구로, 총 12가구이며,

기호5는
단독주택[다가구주택]으로,
1층은 계단실로,
2층-3층은 다가구주택 각각 층별 4가구로,
4층은 3가구로 이용되고 있음.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 위생설비, 화재탐지설비등 갖추고 있음.

부합물 및 종물

기호3과 기호5 건물의 옥상에 소재하고 있는 계단실은 각 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 일부는 임대 중이고, 일부는 공실인 것으로 탐문되나 이해관계인 부재로 임대관계 확인은 하지 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동, `상봉한주타운아파트‘ 남측 월편에 소재하는
아르피오빌 4층 401호로서,
부근은 아파트` 다가구주택 등 공동주택, 단독주택 등으로, 로변으로는 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 주위환경은 대체로 보통인 편임.

교통상황

본건까지 자동차 등 출입이 가능하고, 관내버스정류장이 인근에 소재하는 등 대중교통사정도 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

2004.12.10.. 사용승인을 득한 철근콘크리트조 철근콘크리트구조 슬래브지붕
6층건 아파트 및 제2종근린생활시설 내 제4층 제401호로서,
외벽은 외장용화강석` 대리석 등 석판, 몰탈위페인팅 등
내벽은 데코타일` 몰탈위 페인팅` 벽지` 타일 등
창호는 샷시창호에 유리끼우기 마감으로 현상은 보통인 편임..

이용상태

공부상 아파트 용도로 등재되어 있음

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형으로 접면도로와 등고하며 공동주택 및 제2종근린생활시설용도부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로는 소로2류(폭 8m~10m)와 서측으로는 중로2류(폭 15m~20m아스콘 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (2024-11-06)(중로2-9호선)(접합)가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 부득이 인근선례, 외부에서 관찰되는 상황, 통상적이고 표준적인 상태를 등을 고려하여
평가하였으므로 참고하시기 바라며,

임대관계는 확인치 못햇으므로 업무집행 시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경30765 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 봉곡동 474-37 아르피오빌 4층401호 (경상남도 진주시 북장대로63번길 21)

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 감정가: 110,000,000원

* 토지면적: 17.87㎡ (약 5.4평)

* 토지지분: 17.87㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 58.55㎡ (약 17.7평)

* 건물지분: 58.55㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 대OOOOOO

* 준공일: 2004년 12월 10일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층

* 건물 전체 연면적: 707.01㎡ (약 213.9평)

* 건물 세대수: 9세대

* 아파트 분양면적 (추정): 707.01㎡ / 9세대 = 약 78.56㎡ (약 23.8평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 진주시 봉곡동에 위치하며, 주변은 아파트, 다가구주택 등 공동주택과 단독주택, 그리고 로변으로는 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 관내 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 중로2류(폭 15m~20m)의 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 19일자 대평새마을금고의 가압류입니다.

* 등기부 상 채권 총액(말소기준권리 이후)은 가압류 302,549,120원, 강제경매 313,172,554원입니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024년 03월 25일

* 확정일자: 2024년 03월 05일

* 배당신고일자: 2025년 07월 01일

* 대항력: 있음

* 비고: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 배당 여부와 정확한 권리 관계는 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 및 다가구주택 등 공동주택이 밀집한 주거지역에 위치하며, 도로변으로는 근린생활시설이 혼재하여 주거 기능과 더불어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

* 인근에 다양한 편의시설 및 상업시설이 분포하고 있어 거주 목적이나 임대 목적 시에도 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 진주 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 주변시설: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 학교, 공원, 병원, 마트 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 건물 상태: 2004년 준공된 아파트로, 2026년 현재 약 22년 경과되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 존재: 한국토지주택공사(LH) 임차인이 대항력을 가지고 있으므로, '인수 보증금 합계 0원' 기재와는 별개로 실제 명도 과정이나 배당 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 이는 본건에서 가장 주의 깊게 확인해야 할 사항이며, 전문가와 상담을 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

* 건물 노후화: 20년 이상 경과된 건물로서, 향후 리모델링 또는 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 그러나 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

* 본건은 진주시 내 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치한 아파트 물건으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 및 관련 보증금 처리 문제는 낙찰자가 인수할 부담이 없을 것으로 예상되나, 철저한 사전 확인이 필수적입니다.

* 법적 절차에 따른 명확한 권리 관계 확인 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 접근한다면, 주거용 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려해볼 만합니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 내 안정적인 주거지역에 위치하여 환금성 확보가 용이합니다.

* 아파트 단지와 근린생활시설이 인접하여 생활 인프라가 우수합니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 현재 제공된 정보를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 유사 물건 비교 분석, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 함께 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.