나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30720 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30720 [1] 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 102동 3층303호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경30720
• 주소: 경상남도 사천시 정동면 반룡1로 52 사천 KCC 스위첸, 102동 3층303호
• 용도: 아파트

진주지원 경매3계 2025타경30720 | 소재지: 경상남도 사천시 정동면 반룡1로 52 사천 KCC 스위첸, 102동 3층303호 | 감정가: 197,000,000원 | 최저가: 137,900,000원 | 용도: 아파트

1. 진주지원 2025타경30720 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30720 (1)

소재지: 경상남도 사천시 정동면 예수리 847 사천케이씨씨스위첸 102동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 197,000,000원

토지면적: 43.50㎡ (약 13.16평)

건물면적 (전용면적): 59.95㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

특이사항:

주의사항: 임차인 대항력 주의 요함 (배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함)

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 정동면 예수리에 위치한 사천케이씨씨스위첸 아파트입니다. 단지는 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 북서측 및 서측으로는 왕복 4-5차선 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

1.3. 건물 및 단지 정보

건물 구조는 철근콘크리트 슬라브 지붕의 지상 15층 건물 중 102동 3층 303호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 섀시 창호로 마감되었습니다. 내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 공동주택(아파트) 건물 부지로 이용 중입니다. 사천 KCC스위첸 단지는 총 1,738세대로 구성된 대단지 아파트입니다.

1.4. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 부OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 관련 주의사항입니다. 임차인이 존재할 경우, 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못하면, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 사천시 정동면 예수리는 대규모 아파트 단지(사천케이씨씨스위첸)를 중심으로 형성된 주거 지역입니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 농경지가 분포하고 있어, 전형적인 배후 주거 단지의 상권 특성을 보입니다. 대형 쇼핑몰이나 중심 상업 지구보다는 단지 내 상가 또는 인근 지역의 소규모 상점들을 이용할 것으로 예상됩니다. 다만, 사천시청 등 주요 관공서 및 상업 시설이 밀집한 사천 시내까지는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

단지 인근에는 예수초등학교(가칭)가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 차량을 이용하면 사천 시내의 병원, 마트, 관공서 등 다양한 생활 편의시설에 접근하기 용이합니다. 녹지 및 농경지가 인접해 있어 비교적 쾌적한 환경을 누릴 수 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 인수 문제입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 미회수된 보증금은 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 제1종일반주거지역 등이 혼재되어 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역 및 비행안전제6구역에 포함된 점도 고려해야 할 사항입니다. 사천시 축동면 일대에서는 동물 화장장, 의료폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 추진으로 주민들과 갈등이 발생한 사례가 있어, 주변 지역의 개발 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 사천시 정동면에 위치한 아파트로서, 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 사천케이씨씨스위첸 단지는 2020년 9월에 입주한 아파트로 파악되어, 일반적인 아파트로서의 노후도는 낮은 편입니다. 감정가는 1억 9천 7백만원 수준으로, 시장 상황에 따라 적정 가격 판단이 필요합니다. 가장 중요하게 고려해야 할 점은 임차인의 보증금 인수 가능성으로, 이 부분을 명확히 파악하는 것이 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다. 복잡한 토지이용계획은 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 탐색할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.

1.9. 투자 포인트

임차인 인수 문제를 명확히 해결하고, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 사천 지역의 발전 가능성과 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 장기적인 관점에서 접근하는 것이 유효할 수 있습니다. 예수초등학교 인근이라는 점은 자녀가 있는 가족 단위 투자자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매3계