나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11624 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 34-6 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '경남은행 명곡지점' 북서측 인근에 위치하
는 '목화상가(통칭)' 6층 602호로서, 부근은 일반 상가지대로서 각종 상업 및 업무용 빌딩,
숙박시설, 금융기관 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콩크리트조 슬래브지붕 6층건 중 6층 602호로서,
-외벽: 타일붙임 및 몰탈위페인팅마감 등.
-내벽 및 천정: 폐문부재로 조사치 못함.
-창호: 샷시창구조 임.

이용상태

대상물건은 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 남동측으로 소로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m~12m)(명
곡지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

2024. 6. 4. 기준 관리비 미납액은 3,224,390원인 것으로 현황조사보고 됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11624 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 원이대로261번길 3 (봉곡동) 6층 602호

용도: 제2종근린생활시설 (근린상가)

감정가: 129,000,000원

토지면적: 30.73㎡ (약 9.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.44㎡ (약 25.2평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 목OOOOOOO

감정평가일: 2025년 12월 12일

건축물 정보: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 6층 건물 중 6층 602호 (총 15개 호실), 사용승인일 1991년 7월 27일, 총면적 2110.19㎡ (약 638.3평)

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '목화상가' 6층 602호로서 '경남은행 명곡지점' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 일반 상가지대로서 각종 상업 및 업무용 빌딩, 숙박시설, 금융기관 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 남동측으로 소로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 6월 12일자 목화상가 신청 강제경매 개시결정등기 (갑16) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 본 건과 관련하여 현재 등기된 지상권은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업자 등록일: 2018년 12월 31일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (대항력 있는 임차인이 존재하나, 낙찰자가 추가로 부담할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 대항력으로 인해 계약이 계속될 가능성이 있으며, 명도 협의가 필요할 수 있습니다.)

* 미납 관리비: 2024년 6월 4일 기준 3,224,390원의 관리비 미납액이 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 별도로 정산하거나 인수해야 할 수 있는 금액입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건이 소재한 지역은 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집한 일반 상가지대입니다.

* 주변 시설: 금융기관(경남은행), 각종 상가 및 업무용 빌딩 등이 위치하여 활발한 상업 활동이 이루어지고 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 일반 상가지대 특성상 마트, 식당, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다.

* 교육 및 의료: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 도보 및 차량으로 접근 가능한 학교와 병원 등이 소재할 것으로 파악됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 3,224,390원 (2024.06.04. 기준)으로, 이는 낙찰자가 인수하거나 별도 정산해야 할 수 있는 부담입니다.

* 대항력 있는 임차인: 진 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되었으나, 계약 유지 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 내부 상태: 폐문으로 인해 내부 마감 상태(내벽, 천정 등)를 확인할 수 없어, 예상치 못한 보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 지분 이전 및 권리 변동 내역이 확인되어, 권리 분석에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구의 상업 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 입지적 조건과 상권은 비교적 양호하나, 상당한 금액의 미납 관리비와 대항력 있는 임차인 존재는 주요 위험 요소입니다. 또한, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못했다는 점도 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 고려하고 관리할 수 있다면, 상업용 부동산으로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 상업 지역 내 투자 기회.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 가능성.

* 잘 갖춰진 상권 내에서의 사업 운영 또는 임대 수익 기대.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 2,900만원을 기준으로 하되, 미납 관리비, 임차인 명도 가능성 및 관련 비용, 건물 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 명확한 인수 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요소를 반영하여 투자 수익률을 극대화하는 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.