나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11568 [1] 경상남도 창원시 진해구 안골동 514-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 안골동 소재 '안골노인정' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택 및 주거나지, 소규모공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '상업용 건부지'으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경상남도 문화재보호 조례>.

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 제시외 건물 '일련번호 (ㄱ)~(ㄴ)'이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 '답'이나, 현황 '대(상업용 건부지)'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

. 임대관계 : 미상임
. 기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
. 외 벽 : 메탈판넬치장 마감 등
. 내 벽 : 치장벽돌붙임 및 인테리어 마감 등
. 바 닥 : 에폭시 마감 등
. 창 호 : 홀딩도어 및 강화유리 마감 등

이용상태

전체 '근린생활시설(상호명 : The Beans)'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 천정형 에어컨 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 ""일련번호 (ㄱ)~(ㄴ)""이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임
나. 기 타 : 해당사항 없음

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1. 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '대(상업용 건부지)' 임. 근린생활시설(휴게음식점)로 이용중임. 현재 농지가 아니며, 전용허가{1. 협의연월일: 2014. 12. 11, 2. 전용목적: 제2종근린생활시설(휴게음식점)} 완료(2025. 7. 9.자 진해구청 사실조회회신서).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경11568 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 안골동 514-1 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 안골로 162)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 1,567,828,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.2. 면적

토지면적: 614.00㎡ (약 185.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 478.36㎡ (약 144.71평)

건물 제시외면적: 55.50㎡

1.3. 특이사항

중복사건으로 진행 중이며, 일괄매각 대상입니다. 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '대(상업용 건부지)'이며, 제2종근린생활시설(휴게음식점)로 이용 중입니다. 2014년 12월 11일에 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 전용허가가 완료되었습니다(2025. 7. 9.자 진해구청 사실조회회신서).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 안골동에 위치하며, 주변은 단독주택, 나지, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. '안골노인정' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건지 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역 내 일반상업지역에 속합니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당하며, 경상남도 문화재보호 조례에 따른 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 6월 12일 접수된 의창수산업협동조합의 근저당권(을14)입니다.

* 해당 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당권, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 이전 등기 기록은 이세녕, 한두임 명의로 확인됩니다.

건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2020년 6월 12일 접수된 의창수산업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 해당 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당권)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권 보존 등기 기록은 한두임 명의로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리나, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 건물감정평가요항표 및 물건명세서 참고사항에 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재할 경우 해당 임차인의 대항력 유무 및 구체적인 계약 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주요 용도 및 현황

본건은 제2종근린생활시설로, 현재 'The Beans'라는 상호의 휴게음식점으로 이용 중입니다. 이는 상권의 활성화 정도와 업종의 수요를 보여주는 지표입니다.

4.2. 주변 상가 및 지역 특성

본건이 위치한 안골동 일대는 주거지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 소규모 공장 등 다양한 업종이 입지하고 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 유동인구의 접근성이 좋습니다. 본건은 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 북동측의 2차선 도로에 접해 있어 가시성과 접근성이 양호합니다.

4.3. 잠재적 수요

안골동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 공존하며, 주변 지역의 개발 상황에 따라 배후 수요가 변화할 수 있습니다. 근린생활시설로서 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 한 영업에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 파악해야 합니다.

5.3. 잠재적 혐오시설

현 시점에서는 본건 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 최종적인 판단을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '대(상업용 건부지)'이며 전용허가가 완료되어 있으나, 실제 현황과 공부의 불일치는 향후 재산권 행사나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

토지 및 건물에 제시외 건물(일련번호 (ㄱ)~(ㄴ))이 소재합니다. 이는 매각물건에 포함되나, 별도 관리나 철거 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 진행 중인 점은 주의가 필요합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나, 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

6.5. 임대관계 미상

임대 관계가 불명확하여, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁이나 예상치 못한 권리 관계가 드러날 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 진해구 안골동에 위치한 근린생활시설(휴게음식점)로, 상업용 건물로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 공부상 지목과 현황의 차이가 있으나 전용허가가 완료되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 중복사건으로 진행 중이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 제시외 건물도 명도 및 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 제2종근린생활시설 용도: 지역 주민 및 유동인구를 대상으로 한 꾸준한 영업 활동이 가능합니다.

* 양호한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 전용허가 완료된 건부지: 지목과 현황의 차이에도 불구하고 합법적인 건축 및 이용이 가능한 상태입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,567,828,000원입니다. 현재 등기부채권 총액은 2,152,000,000원으로 감정가 대비 채무 총액이 높은 편입니다. 중복사건이라는 점과 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1,090,000,000원 ~ 1,250,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 그리고 본건의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.