나이스옥션 법원경매 창원 2025타경535 [1] 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374 김해주촌두산위브더제니스 105동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 주촌면 천곡리 소재""주촌초등학교""북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본 건 까지 차량 출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물 내 제9층 제904호로서,
외벽 : 화강석, 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비, 난방설비, E/V설비, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대내 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 남측으로 노폭 약 15m내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2016-12-20) , 중로2류(폭 15m~20m)
(2022-06-10)(2-56)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-04-
07)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기타 : 본 건은 현장조사시 이해관계자의 부재로 인하여 내부확인이 곤란한 바, 인근
유사물건 및 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경535 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374 김해주촌두산위브더제니스 105동 9층904호

용도: 아파트

집합건물 전유면적: 84.98㎡ (약 25.70평)

토지면적(대지권): 48.00㎡ (약 14.53평)

토지지분: 47.995599999999996㎡ (약 14.52평)

건물지분: 84.9765㎡ (약 25.70평)

감정가: 355,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 김해주촌두산위브더제니스, 2019년 11월 26일 사용승인, 총 29층 중 9층.

1.2. 건축물 정보 요약

총괄표제부:

건물 명칭: 김해주촌두산위브더제니스

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 선지리 1374번지 (도로명: 주선로 34)

총 대지 면적: 40,768.5㎡

총 연면적 (집계): 123,446.45㎡

주용도: 공동주택(아파트)

세대수: 851세대

총 주차 대수: 1,028대 (자주식 80대, 기계식 948대)

사용승인일: 2019년 11월 26일

표제부 (105동):

동 명칭: 105동

구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

총 층수: 29층

건물 높이: 81.95m

세대수 (동 기준): 115세대 (본 건 904호는 25.7평형으로 추정)

전유부 (본 건):

호수: 105동 9층 904호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 주촌면 선지리 소재 "주촌초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

남측으로 노폭 약 15m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-20)

중로2류(폭 15m~20m) 접합

가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 페퍼저축은행 근저당 (2022-04-11, 456,000,000원). 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

소유권이전 (신탁등기 말소): 황규진 (2020-02-07)

근저당: 페퍼저축은행 (2022-04-11, 456,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 소상공인시장진흥공단 (2023-02-01, 25,035,787원) - 말소 예정

임의경매: 아이에이제십사차유동화전문 (2025-06-05) - 본 경매 사건

등기부 채권 총액: 481,035,787원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상 (내부 확인 곤란으로 인한 평가)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 주촌초등학교가 위치하여 교육 관련 시설 및 편의시설이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내 커뮤니티 시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소) 이용 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 양호하며, 인근 도로망을 통해 외부 지역으로의 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요하나, 주거 단지 특성상 일정 수준 이상의 접근성은 확보된 것으로 판단됩니다.

5.3. 단지 정보

아파트명: 김해주촌두산위브더제니스

준공년월: 2019년 11월

총 세대수: 851세대

최고 층수: 29층

주차: 총 1,028대 (세대당 약 1.2대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가서 상, 현장 조사 시 이해관계자 부재로 내부 확인이 곤란했다고 명시되어 있습니다. 실제 내부 상태 및 하자 여부 확인 필요.

6.2. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 부채 규모

등기부 채권 총액이 4억 8천만원을 상회하므로, 경매 진행 시 예상보다 높은 입찰가가 형성될 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 "가축사육제한구역"으로 지정되어 있어 축산 관련 시설에 대한 간접적인 영향 가능성은 존재합니다. 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 주촌면의 신축 아파트인 김해주촌두산위브더제니스 105동 9층 904호로, 최근 준공되어 단지 자체의 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다.

입지적으로는 주촌초등학교 인근으로 주거 환경이 비교적 양호하며, 교통 여건 또한 보통 수준입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수할 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계 미상인 점은 주의가 필요합니다.

최근 동일 평형 매물이 3억 1천 5백만원에 거래된 점을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근 가능하다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트의 가치

2019년 준공으로 비교적 최신 구축 아파트이며, 현대적인 설비 및 디자인을 갖추고 있습니다.

8.2. 안정적인 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이어서 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8.3. 성장 가능성이 있는 지역

김해시 주촌면은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(84.9765㎡) 매물의 거래가 315,000,000원 (2026년 6월 13일, 5층)임을 감안할 때, 본건(9층)의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있습니다.

주변 시세 및 본건의 층수(9층), 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

단, 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 보다 면밀한 분석과 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.