나이스옥션 법원경매 창원 2025타경521 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1039-8 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경521 [1] 경상남도 김해시 상동면 여차리 1039-8 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경521
• 주소: 경상남도 김해시 상동면 여차리 1039-8
• 감정가: 377,089,550원
• 최저가: 263,962,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

창원지방법원 경매2계 2025타경521 | 소재지: 경상남도 김해시 상동면 여차리 1039-8 | 감정가: 377,089,550원 | 최저가: 263,962,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (창원지방법원 2025타경521)

1.1. 기본 개요

사건번호는 창원지방법원 2025타경521 (1)이며, 경상남도 김해시 상동면 여차리 1039-8에 소재합니다. 본 물건은 용도가 단독주택인 부동산이나, 현황은 '사무실 등'으로 이용되고 있습니다. 감정가는 377,089,550원이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 소유자와 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 생OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적은 1,863.00㎡ (약 563.56평)이며, 이 중 일부(목록3)는 공유지분 매각으로 지분율이 81400.57로 기재되어 있습니다. 건물면적은 125.25㎡ (약 37.89평)이며, 건물 구조는 경량철골구조 기타지붕 단층 건물입니다. 건물에는 23.40㎡ (약 7.07평)의 제시외 건물이 포함되어 일괄매각이 진행됩니다.

1.3. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건으로 제시외 건물도 매각 대상에 포함됩니다. 다만, 목록2 건물은 공부상 단독주택이나 현황 '사무실 등'으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 특히 목록3 토지는 공유지분 매각이므로, 추후 공유자와의 관계 정리가 필요합니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 상동면 여차리 소재 '여차마을' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택지대로 형성되어 있습니다. 여차리는 김해시 상동면의 북쪽 지역에 위치하며, 대부분 지역이 보전관리지역으로 지정된 산지입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 북서측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있으며, 목록3 토지가 자체가 폭 약 6m 내외의 도로로 이용되고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지(기호1, 기호3 모두)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(2013-06-28)에 해당됩니다. 보전관리지역 지정으로 인해 향후 건축 행위나 개발에 제약이 따를 수 있으므로 투자 시 활용 가능 범위를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 채무 관계

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식입니다. 소유자와 채무자가 동일하므로 일반적인 권리관계는 단순해 보이지만, 임의경매이므로 채권자의 근저당 등 선순위 권리 확인이 필수적입니다.

3.2. 지분 관계 및 미상 내용

목록3 토지는 공유지분 매각이므로, 낙찰자는 공유지분만을 취득하게 됩니다. 또한 임대관계가 미상(알 수 없음)으로 조사되었으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 이용 현황 및 용도 불일치

본건 건물은 공부상 단독주택이나, 현황은 '사무실 등'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 건축물대장상의 용도와 실제 사용 용도가 불일치하는 상태이므로, 향후 주택으로 사용하거나 매각할 경우 용도 복원 또는 적법한 용도변경이 필요할 수 있습니다.

4.2. 건물 상태 및 설비

건물은 경량철골구조이며, 외벽은 사이딩 판넬, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등 비교적 최근 건축된 형태로 보입니다. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 환경

5.1. 지역적 특징

소재지인 김해시 상동면 여차리는 김해에서도 오지(奧地)로 분류되며, 대부분이 보전관리지역으로 지정된 산지입니다. 상동면 자체는 500여 개의 각종 공장이 입주하여 생산 활동이 활발한 지역이며, 롯데자이언츠 2군 상동 야구장 등의 주요 시설이 관내에 위치합니다. 본건 주변은 '전원주택지대'로, 주거 환경은 일반 도심지에 비해 조용하고 자연 친화적인 환경으로 예상되나, 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

인근에 명확한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상동면 지역에 500여 개의 공장이 입주해 있어 산업 활동이 활발하므로, 인근 공장 입지 여부 및 공장으로 인한 소음/환경 영향을 현장 조사로 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유지분 매각 리스크

토지 목록3은 공유지분 매각입니다. 낙찰자는 공유자의 지분을 제외한 나머지 지분만을 취득하므로, 향후 토지의 사용, 처분, 개발에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송 등 법적 분쟁의 가능성이 존재합니다.

6.2. 용도변경 및 제시외 건물 문제

공부상 단독주택과 현황 사무실의 용도 불일치는 잠재적인 법규 위반 가능성을 내포합니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있으나, 건물의 법적 안정성 및 철거 명령 가능성 여부를 추가로 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용규제

토지 전체가 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육 및 배출시설, 공장설립 제한 구역으로 묶여 있어 투자 목적에 따라 활용 방안이 크게 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 약 563평의 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 전원주택지대 내에 위치하여 자연 환경이 우수합니다. 그러나 목록3의 공유지분 매각, 건물의 용도 불일치(주택-사무실), 보전관리지역 내 각종 제한 규정 등 복합적인 특이사항들이 존재합니다. 따라서 입찰 전 현장 답사를 통해 건물의 현황 및 공유 토지의 실제 사용 관계를 명확히 파악하고, 명도 및 지분 정리 방안을 수립해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 전원주택지대 내 넓은 토지를 확보할 수 있으며, 현재 사무실 등으로 이용 중이므로 농어촌 민박 또는 소규모 창고/작업실 등 다양한 용도로의 활용 가능성(단, 규제 범위 내에서)을 모색할 수 있습니다.

가격 경쟁력: 감정가(377,089,550원) 대비 유찰 횟수에 따른 최저가를 고려하여, 공유지분 및 규제 리스크를 상쇄할 수 있는 가격에 낙찰받는다면 투자 매력이 있습니다.

장기적 관점: 토지 면적이 넓으므로, 장기적으로는 보전관리지역 규제 안에서 허가 가능한 전원주택단지 또는 귀농귀촌 시설 부지 등으로의 재매각도 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계