나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11582 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 14동 5층 507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 ""인제대학교 김해캠퍼스"" 남측 인근에 위치하고, 부근
은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있으며, 주변여건 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 일반적인 교통사정 등을 고려할 때 제반 교통의 여건은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상23층 중 5층 507호로서,
(사용승인일 : 1994.11.24.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 및 천장 : 벽지, 타일 붙임 마감 등.
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

일련번호(1) : 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비(옥내소화전, 화재탐지설비 등) 등이 되어 있
음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대내 부정형 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트단지 4면으로 도로와 접하나, 동측 진입도로를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호((1)) : 도시지역,제3종일반주거지역(2008-10-30),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로
2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(저촉),중로
2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외
절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였으나 김해고의 절대구역이 변경됨에
따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건은 귀 제시목록상 명칭이 '대우유토피아아파트 14동'이나, 현황 명칭은
'대우유토피아아파트 114동'임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 8번 주택임차권등기(2025. 3. 21. 등기) 있음(임대차보증금 123,000,000원, 전입일자 2021.3.2. 확정일자 2021.3.2.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
공부상 '14'동이나 현황 '114동'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

1.1. 1. 사건번호

창원지방법원 2025타경11582 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

손OO

1.2. 물건 상세정보

1.2. 1. 소재지

경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 14동 5층 507호 (현황 '114동')

1.2. 2. 건물 용도

아파트

1.2. 3. 감정가

125,000,000원

1.2. 4. 면적

토지면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.54㎡ (약 25.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.2. 6. 건축 정보

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

층수: 지하1층/지상23층 중 5층

사용승인일: 1994년 11월 24일

1.3. 아파트 단지 정보

1.3. 1. 단지명

대우유토피아

1.3. 2. 총 세대수

2041세대

1.3. 3. 총 면적

전체 면적: 226,817.3㎡ (약 68,617.5평)

전용 면적 (총합): 165,545.42㎡ (약 50,087.5평)

1.3. 4. 주차 정보

총 주차대수: 696대 (지상 4대, 지하 94대)

1.3. 5. 준공 연도

1994년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 김해시 어방동에 위치하며, '인제대학교 김해캠퍼스' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정을 고려할 때 대중교통 이용 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 대로, 소로, 중로 등에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (요약)

가장 빠른 권리인 갑1 (1994.12.29)부터 시작하여 소유권 이전 및 강제 경매 개시 결정(갑9, 2025.06.05)이 있었습니다. 을구 순위번호 8번의 주택임차권등기(2025.03.21)가 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손가연

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 2일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 대항력: 있음

3.3. 주요 권리 분석 (말소기준권리, 인수되는 권리)

* 말소기준권리: 갑9 (채권자 손OO의 강제경매개시결정, 2025.06.05)

* 인수되는 권리: 을구 순위번호 8번 주택임차권등기 (2025.03.21 등기). 임대차보증금 123,000,000원으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 권리 분석 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 123,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 투자 시 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/생활 시설

본 물건은 인제대학교 인근에 위치하여 대학 상권의 영향을 받고 있습니다. '오래뜰거리'는 '착한가격' 특화거리로 지정되어 학생들을 위한 저렴하고 친절한 서비스를 제공하는 상점들이 밀집해 있습니다. 또한, 다양한 식당, 카페, 편의점 등 생활 편의 시설이 주변에 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무 조사 결과

주변 지역에서 악취나 무단 투기 쓰레기 문제로 인한 민원이 제기된 사례가 있습니다. 또한, 김해시에는 소각장이 존재하나, 이전 문제에 대한 논의가 진행 중이며, 본 물건지에서 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다. 특별히 본 물건의 직접적인 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 상가, 편의점, 식당, 카페 등이 잘 갖춰져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 물건지는 '인제대학교 김해캠퍼스' 인근에 위치하며, 삼방초등학교, 김해대곡중학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 의료시설

주변 지역의 병원 등 의료 시설 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1994년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 내부 시설의 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 기타

공부상 '14동'이나 현황 '114동'으로 표시되어 있어, 추후 관리나 이용에 있어 혼선이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동에 위치한 아파트로, 인제대학교 인근의 대학 상권과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 30년 이상 경과한 건물 노후화, 동 표기 오류 등의 단점과 더불어, 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원을 인수해야 하는 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 이 인수 보증금은 매수인의 총 지출액을 크게 늘리는 요인이 될 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 자금 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 인제대학교 인근에 위치하여 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* '착한가격' 특화거리 등 주변 상권 활성화가 이루어지고 있습니다.

* 비교적 넓은 면적(84.54㎡)을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 125,000,000원이며, 최근 84.54㎡ 면적의 실거래가는 2026년 6월 10일 119,000,000원, 2026년 5월 5일 90,000,000원으로 확인됩니다. 주변 시세를 고려할 때, 건물의 노후화 및 대항력 있는 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

총 예상 매수 비용:

입찰가 105,000,000원 + (임차인 보증금 중 배당받지 못한 잔액 인수분)

(임차인의 보증금 123,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인은 해당 잔액을 추가로 인수하게 되어 총 지출액이 상당 부분 증가할 수 있음을 유의해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.