나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1185 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 ""도시철도2호선 증산역"" 복측 인근에 위치하는 플러스존 제1층 제107호로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설들로 즐비하게 형성되어 있으며 후면은 아파트 및 일반주택으로 형성되어 있어 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 지하철 증산역도 인근에 위치하는 등 대중교통사정 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 중 제1층 제107호로서
외벽 : 화강석 붙임 및 복합판넬마감과 드라이비트 마감.
내벽 : 내부 인테리어 등.
창호 : 강화유리 마감.

이용상태

제1종 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비와 공용으로 승강기설비 및 화재경보기와 탐지설비 및 소화전설비가 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄하며 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m )(접합) [이하공란]
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> [이하공란]

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상압니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1185 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1291-1 플러스존 1층107호

용도: 근린상가

감정가: 655,000,000원

토지면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

토지지분: 14.0009㎡ (약 4.23평)

건물면적: 53.65㎡ (약 16.23평)

건물지분: 53.65㎡ (약 16.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 상OOOOOOO (상북농업협동조합)

집합건물 등기부 채권 총액: 761,897,906원

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, 도시철도 2호선 증산역과 인접해 있어 역세권의 입지를 갖추고 있습니다. 차량 진출입이 용이하며, 남측 및 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 교통 환경은 편리한 편입니다. 주위로는 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있으며, 배후로는 아파트 및 일반주택 단지가 형성되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 12월 22일 접수된 상북농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권을 포함한 총 채권액은 761,897,906원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있는지 물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

현재 파악된 임차인은 주식회사 둥지이며, 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원, 사업자 등록일 2024년 12월 10일, 확정일자 2024년 12월 11일로 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 산정되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 플러스존 건물은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변은 각종 상업시설과 업무시설로 형성되어 있습니다. 상권의 중심지로는 도시철도 2호선 증산역이 있으며, 이 역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다. 물금신도시 자체는 경남 최대 매출 및 유동인구를 기록하는 상권으로 분석되기도 합니다. 그러나 최근 뉴스 기사에서는 물금신도시의 가촌리 일대 상권이 침체되었으며, 롯데시네마 휴업, 대형 마트 폐업 등 도미노 폐업 현상이 나타나고 있다는 보도가 있습니다. 이는 공급 대비 수요 부족, 외부 유입 부족 등의 구조적인 문제를 가지고 있을 수 있음을 시사합니다. 따라서 본 물건이 속한 특정 건물 및 상가의 활성화 여부는 개별적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건이 위치한 양산시 물금읍 가촌리는 ‘15분 도시’ 개념이 추진되는 지역으로, 일상생활에 필요한 시설 및 서비스를 가까이에서 이용할 수 있도록 조성되고 있습니다. 양산부산대병원을 포함한 다수의 병의원이 인접해 있어 의료 접근성이 우수합니다. 또한, 이마트, 하나로마트 등 쇼핑 시설과 시립도서관, 체육센터 등 문화 및 여가 시설 이용이 용이하며, 부산 지하철 2호선 증산역을 통해 부산 도심까지 편리하게 이동할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지역 상권 침체: 물금신도시 내 가촌리 일대의 상권이 침체되어 공실률이 높고, 주요 상업 시설(롯데시네마, 써니마트 등)이 휴업하거나 폐업하는 등 불안정한 상권 상황을 보이고 있습니다. 이는 본 물건의 공실 위험 및 임대 수익률 하락으로 이어질 수 있습니다.

* 높은 채무 부담: 등기부상 총 채권액이 7억 6천만원 이상으로 높아, 경매 낙찰 후에도 잠재적인 채무 문제나 법적 분쟁의 소지가 없는지 면밀한 검토가 필요합니다.

* 혐오시설 가능성: 양산시 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(자원회수시설) 및 축산폐수 처리 시설 등이 존재하나, 해당 물건 소재지인 물금읍 가촌리 인근에서 직접적인 혐오시설의 영향이 구체적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 넓은 지역적 관점에서 환경 관련 시설의 위치는 간과할 수 없는 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 증산역과 인접하여 교통 편의성이 높고 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 생활 인프라: 양산 물금신도시는 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있으며, '15분 도시' 추진 등 지역 개발 잠재력이 있습니다.

* 근린상가 용도: 다양한 업종으로 활용 가능한 근린상가 용도로, 향후 상권 회복 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가 655,000,000원을 기준으로, 해당 물건은 경상남도 양산시 물금읍이라는 역세권 상업지구에 위치하고 있습니다. 하지만 최근 상권 침체에 대한 뉴스 보도가 다수 확인되며, 인근 지역의 높은 상가 공실률은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 상회하는 수준으로 높아 경매 과정에서의 변동성을 고려해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재의 불안정한 상권 상황과 높은 채무 규모를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 예상 입찰가는 감정가 대비 70~90% 수준에서 검토될 수 있으며, 시세 조사와 현장 답사를 통한 정확한 가치 평가 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.