나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1186 [1] 경상남도 양산시 중부동 162-2 진흥에이원 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 양산 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 중부동 소재 '남부시장' 북동측 인근에 위치하는 진흥에이원 2층 202호
로서 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 8층건 중 2층 202호로서
외 벽: 복합판넬, 외장석재, 몰탈위 페인팅 등
내 벽: 내부인테리어 등
창 호: 샷시창

이용상태

근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

위생급배수시설, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트) 및 근린생활시설건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 역사문화
환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1186 (1)

소재지: 경상남도 양산시 중부동 162-2 진흥에이원 2층202호

용도: 아파트 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 공동주택(아파트), 제1,2종근린생활시설 용도 복합)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 74.31㎡ (약 22.50평)

토지지분: 74.3146㎡

건물면적: 212.59㎡ (약 64.32평)

건물지분: 212.59㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 상 (상북농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 중부동 소재 '남부시장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본 물건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 건물의 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 규 (주식회사규진주택): 보증금 0원, 차임 300,000원, 사업자등록일자 2019-07-26, 대항력 있음.

보증금이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 존재하는 임차인으로, 명도 협상 시 고려사항이 될 수 있으므로 관련 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

* 우 (주식회사우방): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

대항력이 없어 낙찰 시 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 현황 요약:

* 소유권이전: 김대훈 (2012-06-29)

* 소유권이전청구권가등기: 신지홍 (2016-11-04, 매매예약 2017-02-08, 매매대금 210,000,000원)

* 근저당권: 상북농업협동조합 (2022-05-26, 276,000,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 주식회사우방 (2023-05-11, 20,000,000원) - 말소

* 가압류: 양산농업협동조합 (2025-03-19, 20,452,194원) - 말소

* 가압류: 부산신용보증재단 (2025-03-26, 23,177,321원) - 말소

* 가압류: 부산시중앙신용협동조합 (2025-04-03, 10,051,747원) - 말소

* 임의경매개시결정: 상북농업협동조합 (2025-06-09, 155,970,640원) - 말소

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 포함): 349,681,262원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 양산시 중부동의 상업지역에 위치하며, '남부시장'이 인근에 있어 전통 시장의 유동 인구 및 상권을 활용할 수 있습니다.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 상업시설로서의 배후 수요가 존재합니다.

* 현재는 근린생활시설(사무실) 용도로 이용 중이며, 아파트 및 근린생활시설 복합건물에 속해 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량으로 주요 도시에 접근이 가능하며, 단지 인근 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 주변 시설: '남부시장'을 비롯한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거 및 업무 환경: 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 주거와 업무 기능을 동시에 수행할 수 있는 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 0원, 월 300,000원 차임의 임차인 규 이 대항력을 보유하고 있습니다. 명도 과정에서 협상이 필요할 수 있으며, 관련 법률 검토가 요구됩니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 전세권 설정 및 말소 이력이 존재합니다. 말소기준권리 이하 권리들은 경매로 소멸될 것으로 예상되나, 모든 권리 관계를 정확히 확인하고 인수되는 권리는 없는지 재차 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대차 계약 내용 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양산시 중심 상업지역 내에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 주거와 상업 활동이 공존하며, '남부시장' 인근으로 생활 편의성이 높습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 등기부상 권리 관계가 복잡하여, 낙찰 후 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양산시 중부동 지역은 꾸준한 개발 및 도시 재생이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일반상업지역 내 위치와 '남부시장' 인근이라는 입지는 상업 시설로서 높은 활용 가치를 제공합니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 절차상 예측 가능성이 높으며, 채권자의 신청으로 진행되어 경매 절차가 원활하게 진행될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 현재 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 이를 기준으로 고려합니다.

감정가는 225,000,000원이며, 말소기준권리(상북농업협동조합 근저당 276,000,000원) 및 후순위 권리들을 고려할 때, 채권 총액보다는 낮은 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인(규 )의 명도 가능성 및 예상되는 명도 비용, 그리고 해당 물건의 실제 가치 평가를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁이 형성될 수 있으며, 보수적인 접근이 필요합니다. (주의: 외부 지도 서비스나 검색사이트를 통한 혐오시설 유무 확인은 현재 시스템상 불가하며, 제공된 정보 범위 내에서 작성되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.