나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11938 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 403-14 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두나감정 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 ""온남초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주
위는 공동주택(아파트) 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 환경조건은
보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 노유자시설(어린이집) 건부지로 이용중
임.

인접 도로상태

북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축
종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온
천법>

제시목록 외의 물건

본건 북측 도로변 인근에 H3~4 감나무 1주, H4~5 매실나무 1주, H4~5 무화과나무 1주가 각
각 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물(사용승인일:2003.04.11.)로서,
외벽 : 석재 등 마감
창호 : 샷시창 등

이용상태

1층, 2층 모두 노유자시설(어린이집)로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 등기사항전부증명서상 1층 교육연구 및 복지시설(121.26㎡), 2층 교육연구 및 복지시설
(56.22㎡)로 기재되어 있으나 일반건축물대장 및 현황은 1층, 2층 모두 노유자시설(어린이
집)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경11938 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 403-14

* 용도: 노유자시설 (어린이집)

* 감정가: 691,960,300원

* 토지면적: 238.70㎡ (약 72.2평)

* 건물면적: 235.68㎡ (약 71.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새울산새마을금고

* 기타사항: 일괄매각. 제시외 수목 포함

1.1. 입지조건

* 본건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 "온남초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택(아파트) 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 전반적인 환경 조건은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 현재 노유자시설(어린이집) 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 변동 이력이 있으며, 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등기 기록이 있습니다.

* 말소기준권리는 2020년 10월 30일 접수된 새울산새마을금고의 근저당권 (채권최고액 360,000,000원)입니다.

* 이후 국민건강보험공단의 압류, 새울산새마을금고의 임의경매 개시결정 등기가 등기되어 있으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전이 있었으며, 해당 건물 역시 새울산새마을금고의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 국민건강보험공단 및 울주군의 압류, 새울산새마을금고의 임의경매 개시결정 등기가 존재하며, 이 또한 말소기준권리 후순위로 경매 절차에서 소멸될 것으로 보입니다.

* 전체적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 360,000,000원으로 파악됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 정보에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지 및 단독주택 등이 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 기능도 일부 갖추고 있습니다.

* 어린이집으로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내 영유아 보육 수요와 연계된 상권 특성을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설로는 온남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대관계가 미상으로, 현재 점유 현황 및 임차인의 대항력 유무에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 건축물 현황상 공부와의 차이점이 명시되어 있습니다. 등기사항전부증명서상 용도와 일반건축물대장 및 현황이 '노유자시설(어린이집)'로 동일하게 기재되어 있으나, 층별 면적 기재 방식에 차이가 있을 수 있어 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 제시외 수목(감나무, 매실나무, 무화과나무)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 "온천원보호지구"로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* "가축사육제한구역"으로 지정되어 있으나, 어린이집 용도와는 직접적인 관련성이 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍에 위치한 노유자시설(어린이집)로, 교육 시설 및 주거 지역과 인접하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 후순위의 다수 권리가 경매로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다.

* 다만, 임대 관계 미상 및 공부와의 차이점, 제시외 수목 포함 등 추가 확인 및 관리가 필요한 사항들이 존재합니다.

* 지역 내 보육 수요를 고려할 때 안정적인 운영 가능성이 있으나, 실제 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 지역 수요 기반: 아파트 단지 및 주택가 인근에 위치하여 꾸준한 보육 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 단순합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능하여 관리가 용이합니다.

* 제시외 수목 포함: 자연 친화적인 환경 조성에 기여할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정 시에는 인수 보증금(본건의 경우 0원)을 제외하고 고려해야 합니다.

* 본 건의 경우, 감정평가액은 691,960,300원입니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 해당 지역의 시세 변동 추이, 본건의 실제 현황(내외부 상태, 수리 필요 여부 등), 추가적인 법적 검토 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 또한, 권리 분석 상 명확히 소멸되지 않는 권리가 있는지, 인수해야 할 부담이 있는지 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 따라서, 본 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자 결정 전 반드시 현장 조사 및 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.