나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11952 [1] 울산광역시 울주군 두서면 인보리 459-82 더뷰파크빌주1 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리 소재 두서초등학교 남동측 인근에 위치하며
주위는 관공서, 일반주택, 근린생활시설, 학교시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물 내 3층 301호로서,

외벽 : 화강석버너구이, 스톤코트, 드라이비트
내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 모노륨장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 하이샷시 (로이)복층강화유리이중창호.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, LPG가스보일러개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, TV공시청
설비, DATA설비, H/A설비, 공동현관기, 필로티구조 주차장설비, 노외주차장설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 8M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 없이 소유자가 자가사용 중인것으로 소유자로부터 조사됨.
- 기 타 : 약 18.5㎡ 발코니 확장되었으며 거래사례도 동일함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11952 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 두서면 인보리 459-82 더뷰파크빌주1 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 97,000,000원

토지면적: 74.15㎡ (약 22.43평)

토지지분: 74.148㎡ (약 22.43평)

건물면적: 64.98㎡ (약 19.66평)

건물지분: 64.98㎡ (약 19.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리에 소재하며, 두서초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 관공서, 일반주택, 근린생활시설, 학교시설, 농경지 등이 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지 형상은 사다리형 평지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 8M의 아스팔트 및 보도블록 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 8월 24일 접수된 울주새마을금고의 근저당 (채권액 96,200,000원)입니다.

본 경매로 인해 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등 모든 등기 권리가 말소될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

총 등기부채권액은 160,106,371원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 대항력 있는 권리는 조사되지 않았습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

주요 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있으나, 자체적인 지역 내 수요는 존재할 것으로 보입니다.

건축물대장상 '더뷰파크빌'이라는 동일한 건물명으로 보아, 동일 단지 내 또는 인근의 유사한 다세대주택들이 잠재적 경쟁 상품이 될 수 있습니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 지상 5층 건물 중 3층 301호입니다.

내외부 마감: 외벽은 화강석버너구이, 스톤코트, 드라이비트 등이며, 내벽은 일반벽지, 비비드타일 등으로 마감되었습니다. 바닥은 모노륨장판, 폴리싱타일 등이 사용되었습니다. 창호는 하이샷시 이중창호입니다.

내부 구성: 다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2개 등으로 이용 중입니다.

설비: 위생, 급배수, LPG 개별난방, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 필로티 구조 주차장 및 노외 주차장이 설비되어 있습니다. (실내 주차 6대, 실외 주차 2대 가능)

교통: 인근 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

교육: 두서초등학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

지역 특성: 농경지가 많은 지역 특성상, 향후 주변 개발 계획이나 환경 변화 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

건물 노후도: 2015년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건이므로, 채무자의 다른 공동담보 물건들의 경매 진행 상황에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

주차 공간: 필로티 및 노외 주차장이 있으나, 총 주차 가능 대수와 실제 입주 세대 수 간의 관계는 확인이 필요합니다.

발코니 확장: 약 18.5㎡의 발코니 확장 부분이 존재합니다. 이는 실사용 면적 증가 효과가 있으나, 법적 문제 발생 여부는 면밀히 검토해야 합니다. (감정평가서에 거래사례와 동일하다는 내용이 있어 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 두서면 인보리에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 농경지가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

매각으로 인해 모든 권리가 말소되어 인수되는 부담이 없는 점이 가장 큰 장점입니다.

실거주 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

다만, 해당 지역의 개발 잠재력 및 향후 가치 상승 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

채권 총액이 감정가를 상회하므로, 유찰 가능성이 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

실사용 면적 증가: 약 18.5㎡의 발코니 확장으로 인해 넓은 실내 공간을 활용할 수 있습니다.

실거주 적합성: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개의 구성으로 가족 단위 실거주에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 97,000,000원입니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매 및 임대 시세에 대한 구체적인 JSON 데이터 분석이 필요하나, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 시장에서는 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 지역적 특성, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가, 그리고 공시지가 등을 추가적으로 조사하여 시세 분석을 진행하는 것이 필수적입니다.

본 물건의 등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 유찰 가능성을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.