나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11115 [1] 경상북도 김천시 부곡동 981-3 미주아파트 4동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 ""김천중학교"" 서측 인근에 위치하는 ""미주아파트"" 4동 제4층 제405호 단위세대로서, 부근일대는 아파트단지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 통과하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 아파트중 4층 405호 단위세대로서
외벽 : 콘크리트 외벽위 화강석, 페인트칠
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 콘크리트위 타일, 석재, 장판재 등 마감
창호 : 알미늄샤시 유리창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서,북측으로 8미터 포장 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제1종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역
2) 제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역
3) 제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역
4) 제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역

공부와의 차이

기호1~4) 토지는 의뢰목록장 지목 ""전, 답""이나, 현황은 ""대""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11115 (1)

소재지: 경상북도 김천시 부곡동 981-3 미주아파트 4동 4층 405호

용도: 아파트

감정가: 52,000,000원

면적:

* 토지: 52.40㎡ (약 15.85평)

* 건물: 75.33㎡ (약 22.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOO

아파트 면적 정보:

* 전용면적: 75.33㎡ (약 22.79평)

* 추정 공급면적: 89㎡ (약 27평형)

* 분양면적: 제공된 정보에서 명확하게 확인되지 않습니다.

사용승인일: 1989년 4월 28일 (37년차)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 김천시 부곡동 소재 "김천중학교" 서측 인근에 위치하는 "미주아파트" 4동 4층 405호입니다. 부근일대는 아파트 단지와 단독주택 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 간선도로가 통과하여 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태: 본건은 단지 서측 및 북측으로 8미터 폭의 포장 도로에 접하고 있습니다.

건물구조: 본 건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 405호 단위세대입니다.

* 외벽: 콘크리트 외벽 위 화강석, 페인트칠

* 내벽: 벽지, 타일 등 내장 인테리어

* 바닥: 콘크리트 위 타일, 석재, 장판재 등 마감

* 창호: 알루미늄 샤시 유리창입니다.

이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

권리관계 요약:

* 갑구 순위 2, 3, 5번에는 소유권 이전 및 임의경매(2018타경5804) 기록이 존재합니다.

* 을구 순위 7번에는 2023년 4월 4일 접수된 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권이 있으며, 보증금 35,000,000원입니다. 이 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 것으로 기재되어 있습니다.

* 갑구 순위 7번에는 2023년 12월 15일 포항세무서장의 압류 기록이 있으며, 이는 본건의 말소기준권리입니다.

* 갑구 순위 12번에는 2025년 6월 10일 서울보증보험주식회사의 강제경매(본건 사건) 개시 결정 기록이 있습니다.

말소기준권리: 2023년 12월 15일 접수된 포항세무서장의 압류 (갑7) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 순위 7번 주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 35,000,000원)은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 24일

확정일자: 2020년 8월 14일

대항력: 있음

비고: -

권리분석상 특이사항: 본 건은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 35,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 위험이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보는 권리 분석 내용과 상충될 수 있으므로, 실제 입찰 시 해당 보증금의 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 김천시 부곡동 일대는 주거 지역으로, 주변에 아파트 단지와 단독주택이 혼재되어 있습니다.

김천중학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

단지 내 또는 인근에 식자재 마트가 있어 장보기 편리하며, 강변 공원 및 산책로, 먹자 골목 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

상업 시설은 주로 인근 도로변이나 소규모 상가 밀집 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 김천중학교가 단지 서측 인근에 위치하며, 도보 약 20분 거리에 김천다수초등학교가 있습니다. 또한, 인근으로 유치원 및 어린이집이 다수 분포하고 있습니다.

교통: 단지 인근 간선도로 이용이 용이하며, 시내외 이동에 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 주변 버스 노선 확인이 필요합니다.

편의시설:

* 단지 내 또는 인근에 식자재 마트가 있어 장보기 편리합니다.

* 강변 공원과 강변 산책로가 가까워 조깅 및 산책 등 여가 활동에 좋습니다.

* 인근 먹자 골목에서 다양한 외식 시설 이용이 가능합니다.

혐오시설:

* 검색 결과, 김천시 신음동 일대에서 기존 공동묘지 및 시립화장장 등 혐오시설이 공원으로 재개발되는 내용이 확인되었습니다.

* 그러나 본건(부곡동 981-3) 주변 반경 내에 직접적인 혐오시설이 존재하는지에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험: 한국토지주택공사(LH) 임차인의 보증금 35,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 토지 지목이 "전, 답"으로 되어 있으나 현황은 "대"로 이용 중입니다. 이는 일반적인 아파트 부지 이용에서 나타날 수 있는 사항이나, 향후 토지 관련 문제 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물 노후화: 1989년 사용 승인된 아파트로, 연식에 따른 내부 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경상북도 김천시 부곡동에 위치한 아파트로, 김천중학교 인근의 비교적 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 식자재 마트, 강변 공원, 먹자 골목 등 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 상황도 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 35,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

감정가는 52,000,000원으로, 인수 부담을 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 김천시 부곡동은 오랫동안 형성된 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

합리적인 감정가: 감정가가 5,200만원으로, 인수 부담금을 제외하고 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있다면 향후 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

교육 시설 접근성: 김천중학교가 인접해 있고 김천다수초등학교도 도보 거리 내에 있어 자녀가 있는 실수요자에게 매력적인 조건이 될 수 있습니다.

생활 편의시설: 마트, 공원, 산책로, 먹자골목 등이 가까워 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있습니다.

따라서, 해당 정보를 기준으로 예상 입찰가를 산정할 경우, 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

다만, 권리 분석상 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사)은 '말소: 인수'로 기재되어 있으며, 보증금 35,000,000원이 존재하고 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 주의사항이 있습니다.

이러한 상충 정보로 인해, 해당 임차인의 보증금 35,000,000원이 경매 절차를 통해 전액 변제될 것인지, 혹은 매수인이 인수해야 하는 잔액이 발생할 것인지에 대한 명확한 확인이 절대적으로 필요합니다.

주의: 만약 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 달리, 실제 인수 보증금이 발생할 경우 예상 입찰가는 해당 금액만큼 조정되어야 합니다. 따라서 본 정보는 반드시 법원, 현장 조사 등을 통해 교차 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.