나이스옥션 법원경매 김천 2025타경351 [1] 경상북도 김천시 감문면 광덕리 1188 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 감문면 광덕리 소재 ""가척마을"" 남서측 근거리에 위치하며, 부근일
대는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

남동하향 경사지에 3계단으로 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 주거용건부지로 동측 일
부는 유지, 서측 일부는 경사지임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 일반철골구조 판넬트라스위 아스팔트싱글지붕 2층건으로서,
외벽: 외장목재 붙임, 우드사이딩, 시멘트사이딩등 마감
내벽: 목재붙임, 벽지도배 및 타일등 마감
창호: 목재 및 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 태양광시설 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경351 (1)

소재지: 경상북도 김천시 감문면 광덕리 1188 (도로명 주소: 경상북도 김천시 삼원로 205-13)

용도: 단독주택

감정가: 602,088,050원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 대OOOOOOOOO (대구대서신용협동조합)

1.2. 토지 정보

면적: 1911.00㎡ (약 578.1평)

토지 이용 계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역 (전부제한구역)

인접 도로: 북측 노폭 약 4~5미터 포장도로 접합

1.3. 건물 정보

연면적: 196.84㎡ (약 59.5평)

구조: 일반철골구조 판넬트라스 위 아스팔트싱글지붕 2층 건물

주요 마감: 외벽 - 외장목재, 우드사이딩, 시멘트사이딩 등 / 내벽 - 목재, 벽지, 타일 등

이용 현황: 단독주택으로 이용 중

설비 내역: 위생, 급배수, 난방 설비 등

제시외 건물 및 시설: 190.24㎡ (약 57.5평) - 태양광시설 포함 (일괄매각 대상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상북도 김천시 감문면 광덕리에 위치한 "가척마을" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 대중교통시설 이용 여건을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 북측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황

남동향 경사지에 3단으로 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 주거용 부지 형태를 띠고 있습니다. 동측 일부는 유지(구거)이며, 서측 일부는 경사지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 토지 근저당권(2019.07.09. 대구대서신용협동조합, 채권최고액 288,000,000원) 및 건물 근저당권(2019.12.31. 대구대서신용협동조합, 채권최고액 288,000,000원)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 558,000,000원, 건물 558,000,000원입니다.

토지 등기부에는 소유권 이전(매매) 이력과 함께 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

건물 등기부에는 소유권 보존 이력과 함께 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박재국

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 05월 01일

대항력: 없음

비고: 임차인 박재국은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 상기 임차인의 정확한 임대차 관계 및 기타 사항에 대해서는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 해당사항 없음, 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 분석

본건 소재지는 김천시 감문면의 농촌 지역으로, 주변에 단독주택과 농경지가 주로 분포하고 있습니다. 마을과의 근접성, 차량 접근성 등을 고려할 때 기본적인 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역 또는 김천 시내를 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

대중교통 이용이 편리하지는 않으나, 차량을 이용하면 지역 내 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설

주변 지역을 종합적으로 검토한 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오 시설(쓰레기 처리장, 대규모 산업 시설 등)은 발견되지 않았습니다.

4.4. 주변 부동산 시장 정보 (참고)

입력된 JSON 데이터와 주변 시세 조사 결과, 본 건과 유사한 규모의 토지와 주택이 있는 경우, 지역별 특성에 따라 4억 원대 후반에서 7억 원대 초반까지의 매매 시세가 형성될 수 있습니다. 본 건의 경우 감정가가 6억 원대를 상회하는 점을 미루어, 비교적 큰 토지 면적과 신축 또는 관리 상태가 양호한 주택, 그리고 태양광 시설 등의 부대 시설이 포함된 것으로 추정됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 제시외 건물 및 부대시설

건물 면적 외에 190.24㎡ (약 57.5평)의 제시외 건물과 태양광 시설이 포함되어 일괄 매각 처리됩니다. 이는 가치를 증대시키는 요소이나, 건축물대장과의 차이 여부, 구조적 안전성, 실제 이용 가능성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

5.2. 임대차 관계의 불확실성

본건 건물에 대한 임대 관계가 "미상"으로 기재되어 있어, 현재 점유자 및 실제 임대차 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 비록 임차인 박재국은 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.3. 농촌 지역의 특성

계획관리지역이지만 일부 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 인구 감소, 기반 시설 부족 등의 장기적인 이슈가 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(약 578평)과 함께 2층 규모의 단독주택(약 60평) 및 상당 규모의 제시외 건물(약 58평, 태양광 시설 포함)이 일괄 매각되는 물건입니다. 모든 권리 관계가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리상 명도 부담이 크지 않을 것으로 보입니다. 주변 환경은 농경지 및 임야와 혼재된 농촌 마을 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상 생활 편의 시설 접근성이 다소 떨어질 수 있으며, 제시외 건물 및 태양광 시설에 대한 면밀한 가치 및 상태 평가가 요구됩니다.

7. 투자 포인트

7.1. 넓은 토지 면적

약 578평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 재건축, 혹은 별도 활용 등 다양한 가능성을 제공합니다.

7.2. 일괄 매각 및 권리관계

건물과 제시외 건물, 태양광 시설까지 모두 포함하여 일괄 매각되므로, 별도의 명도 및 권리 관계 복잡성이 낮습니다. 모든 권리가 말소되는 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

7.3. 태양광 시설 포함

최근 주목받는 신재생 에너지 설비인 태양광 시설이 포함되어 있어, 추가적인 수익 창출이나 에너지 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

7.4. 농촌 지역의 주거 환경

도시의 번잡함을 벗어나 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 수요층에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 602,088,050원입니다. 주변 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가 수준에서 형성될 것으로 예상됩니다. 제시외 건물 및 태양광 시설의 가치, 넓은 토지 면적 등을 고려하면 감정가 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

권리상 인수 부담이 없고, 임차인 명도 또한 비교적 수월할 것으로 판단되므로, 경쟁 상황에 따라 다소 상향된 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 580,000,000원 ~ 630,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 이는 본건의 감정가와 시장 가치를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.