나이스옥션 법원경매 서산 2025타경684 [1] 충청남도 당진시 읍내동 304-139 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 당진시 읍내동 소재 ""호서중학교"" 서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건 내 제4층 제402호로서
외벽 : 미장스톤 마감 등,
내벽 : 벽지도배 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 공히 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대미상임.
-본건은 이해관계인의 부재 및 비협조 등으로 인하여 내부확인은 탐문조사, 평가관련자료, 건축물현황도 등을 참고하였으며 실제와 차이가 발생할 수 있으니 내부구조, 이용상황, 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여시 별도 확인 바람.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음(임대차보증금 103,000,000원 전입일 2017.6.22. 확정일자 2017.6.23.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서산지원 2025타경684 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 양OO

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 충청남도 당진시 읍내동 304-139 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지 면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

* 건물 면적: 67.34㎡ (약 20.37평)

* 감정가: 170,000,000원

1.3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호

* 외벽: 미장스톤 마감 등

* 내벽: 벽지도배 마감 등

* 창호: 새시 창호 등

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 "호서중학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 기호(1),(2) 토지는 공히 제2종일반주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 양한나 (본건은 대항력있는 임차인, 선순위 전세권자가 존재합니다.)

* 보증금: 103,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 6월 22일

* 확정일자: 2017년 6월 23일

* 배당신고일자: 2025년 6월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 임차인의 보증금 103,000,000원은 인수될 가능성이 있습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2017-06-23 전세권설정_양한나)

* 소유권보존: 안광헌 (2014-12-31)

* 소유권이전: 김영일 (2015-10-06, 매매 금172,000,000원)

* 전세권설정: 양한나 (2017-06-23, 금103,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 페퍼저축은행 (2022-09-27, 금15,301,714원)

* 가압류: 미래에셋생명보험 (2022-10-20, 금10,222,594원)

* 압류: 당진시 (2023-09-14)

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-08-19)

* 임의경매: 양한나 (2025-06-09, 금103,000,000원) - 본건 경매 신청

* 총 등기부채권액: 128,524,308원

3.3. 권리분석 종합

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(103,000,000원)은 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 말소기준권리인 선순위 전세권(양한나)이 존재하지만, 물건 명세서 상의 주의사항 및 임차인 현황을 종합적으로 고려할 때, 보증금 전액 또는 일부가 인수될 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 소재지는 주거 지역 내에 위치하며, "호서중학교" 인근으로 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 당진시 읍내동은 지역 내 주거 편의를 위한 기본적인 상업 시설이 발달해 있습니다.

4.2. 지역 내 입지

* 당진시 읍내동은 행정, 상업, 주거 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로, 생활 편의성이 높습니다.

* 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 차량 접근성도 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 본건 인근에 호서중학교가 소재하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주거 환경

* 주위는 공동주택과 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통 및 접근성

* 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 양한나 씨의 보증금 103,000,000원 인수 가능성입니다. 이는 매수인의 실질적인 매수 가격을 크게 상승시킬 수 있습니다.

* 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

6.2. 내부 확인 제한

* 이해관계인의 부재 및 비협조로 인해 내부 확인이 탐문 조사, 평가 관련 자료, 건축물 현황도 등을 참고하여 이루어졌습니다. 따라서 실제 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태 등은 경매 진행 및 입찰 참여 시 별도로 확인이 필요합니다.

6.3. 시장 시세 대비 감정가

* 최근 주변 실거래가(2026년 4월 기준)를 볼 때, 본건의 감정가 170,000,000원은 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (최근 실거래가 약 122,000,000원 ~ 138,000,000원)

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 읍내동에 위치한 다세대주택으로, 호서중학교 인근에 자리 잡고 있어 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 건물은 5층 중 4층에 위치하며 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

다만, 가장 중요한 분석 사항은 대항력 있는 임차인 양한나 씨가 존재하며, 그의 보증금 103,000,000원이 낙찰 후 인수될 수 있다는 점입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 투자 비용이 감정가를 훨씬 초과할 위험이 있습니다. 최근 실거래가 역시 감정가보다 낮은 수준이므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 당진시 읍내동은 지역의 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역입니다.

* 학군: 호서중학교 인근으로 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 잠재적 가치: 임차인 인수 부담을 적절히 관리하거나, 향후 지역 개발 가능성을 고려한다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 면적의 다세대주택 실거래가는 2026년 4월 기준으로 약 122,000,000원에서 138,000,000원 수준입니다.

그러나 본건은 103,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 실질적인 총 취득 비용을 크게 높이는 요인입니다.

따라서, 이러한 인수 부담과 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 안전 마지노선: 103,000,000원 (임차인 보증금 인수 가정 시)

* 적정 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

본 입찰가 범위는 임차인 보증금 인수 가능성을 충분히 반영한 가격입니다. 만약 임차인 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우, 낙찰가의 실질 총 취득 비용은 현저히 낮아질 수 있으나, 현재 정보로는 인수 가능성을 더 높게 보아야 합니다. 따라서 상기 범위를 참고하시되, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.