나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15778 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층508호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용건물 등이 밀집되어 있는 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상7층 건물 내 5층508호로서,
(사용승인일: 2018.10.30)

외벽 : 석재 붙임 및 강화유리 마감 등
내벽 : 콘크리트 노츨 마감 등
창문 : 강화유리 및 페어글라스 창호임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형의 평지로서, 현황 ""상업용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선 약 20M 내외의 아스콘포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>,
도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 홍성지원 2025타경15778 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 5층508호이며, 공식 주소는 충청남도 예산군 청사로192번길 18 (삽교읍 목리)입니다.

용도는 근린상가로, 제2종근린생활시설 및 판매시설로 이용 가능합니다.

감정평가액은 414,000,000원입니다.

토지 면적은 26.56㎡ (약 8.03평)이며, 건물 면적은 108.24㎡ (약 32.74평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물 사용승인일은 2018년 10월 30일입니다.

주요 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 건물개요

본 건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리에 위치하며, "충청남도경찰청" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 관공서, 근린공원, 근린생활시설, 상업 및 업무용 건물 등이 밀집된 노선상가지대를 형성하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 지하 2층, 지상 7층 건물 중 5층 508호에 해당합니다.

외벽은 석재 붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 콘크리트 노출 마감, 창호는 강화유리 및 페어글라스 창호로 마감되었습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

차량 통행이 많은 주요 도로에 접해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

건물 북측으로는 왕복 4차선, 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 지역 특성

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역)), 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구로 지정되어 있습니다.

이러한 입지 조건은 지역 개발 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

토지 형상은 정방형의 평지이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 6월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을5)입니다.

등기부채권 총액은 344,000,000원(을5: 294,000,000원, 을6: 50,000,000원)으로 파악됩니다.

현재 진행 중인 경매는 농업협동조합자산관리회사가 신청한 임의경매(갑6)로, 개시 결정 채권액은 177,446,424원입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

경매를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 보증금이나 차임 등 정확한 내용은 확인되지 않았습니다.

비록 인수 부담은 없으나, 금액이 미상인 경우라도 주의 깊게 확인하고 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하지 않도록 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 상권 특성

본 물건은 충청남도경찰청 인근의 중심상업지역으로, 관공서 및 상업 시설이 밀집되어 유동인구가 비교적 많을 것으로 예상됩니다.

다양한 근린생활시설과 업무용 건물이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 미래 상권 전망

충청남도청 이전 신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어, 향후 지역 발전 및 상권 활성화가 크게 기대됩니다.

신도시 개발이 본격화됨에 따라 상업 시설에 대한 수요 증가와 더불어 건물의 가치 상승 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 관공서

가장 큰 특징은 충청남도경찰청이 인근에 위치한다는 점입니다.

이를 중심으로 은행, 관공서, 편의점, 식당 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

인근에 근린공원이 있어 쾌적한 환경을 제공할 가능성이 있습니다.

주변 지역을 확인한 결과, 대규모 산업단지나 혐오 시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 인근에서 발견되지 않았습니다.

5.2. 기타 주변 환경

지역 개발 계획이 진행 중인 신도시 예정지에 속해 있어, 미래 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 환경을 갖추고 있습니다.

주변 도로망이 잘 정비되어 있어 자가용 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 현재 본 물건은 공실 상태로, 즉시 임대 수익이 발생하지 않습니다. 공실이 장기화될 경우 공실 관리 및 유지 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황상 인수 부담은 없으나, 임대 관계 및 명도에 대한 상세 내용이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 공동담보: 등기부상 공동담보 내역이 존재했었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 복잡성이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 도청 이전 신도시 개발 지역의 중심상업지구에 위치하여 미래 가치 상승이 매우 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로에 인접하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 잠재력 높은 상권: 신도시 개발과 함께 상권 활성화가 예상되며, 안정적인 임대 수익 확보 및 시세 차익이 기대됩니다.

* 경찰서 인근: 관공서가 인접한 지역은 일반적으로 치안이 양호하고 정돈된 상권을 형성하는 경향이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군의 핵심 개발 지역에 위치한 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 미래 개발 가능성을 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다.

교통 및 주변 환경이 우수하며, 신도시 개발 계획과 맞물려 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

비록 현재 공실 상태이지만, 적극적인 임대 활동과 상권 발달에 따라 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이며, 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 접근한다면 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 414,000,000원을 기준으로, 현재 공실 상태 및 향후 임대 활성화를 위한 초기 투자 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인근 상가 시세 및 예상 임대 수익률을 종합적으로 분석했을 때, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

본 물건의 적정 입찰가는 약 290,000,000원에서 330,000,000원 범위에서 결정하는 것을 추천합니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 현황, 입찰 시점의 구체적인 임대 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.