나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502665 [1] 대전광역시 서구 관저동 1970-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 ""서일여고"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 교육시설(서일여고 등), 다가구주택, 나지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 반경 1km내 서대전IC, 인근으로 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, ""건물신축중 중단된 토지""상태임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약8M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 제2종일반주거지역,지구단위계획구역(관저4지구 도시개발사업),소로2류
(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>,상대보호구역(2023-12-29)(서일고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호
구역(2023-12-29)(서일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평지붕 5층 건물(사용승인 미취득)로서,
외벽 : 스톤뿜칠, 외장석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 콘크리트노출, 몰탈위 페인팅 등,
창호 : 샷시(대부분 유리가 부착되지 않은 상태), 강화유리 등임.
※ 공정률 약 90%임.

이용상태

일련번호(1) - 건물신축중 중단된 상태로서, 본건의 이용상황은 신청 도면을 기준하여 기재하였음.
1층,2층 각각 : 근린생활시설, 계단실, E/V실 등,
3~5층 각각 : 다가구주택, 계단실, E/V실 등의 구조임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 3층~5층 바닥 보일러설비, 도시가스설비 등 공사되어있으나, 단전·단수된 상태임.
※ 건물 신축중 중단된 상태로, 설비의 작동 유·무는 별도 확인을 요함.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출 및 결정 의견"" 참조.

공부와의 차이

""감정평가액의 산출 및 결정 의견"" 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-본건 건물은 공사 중단 상태(공정률 약 90%)로 실내공사를 하지 않아 영업 또는 거주할 수 있는 상태가 아님.
-도로쪽 건물 외벽에 유치권자들이 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이 걸려있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대전광역시 서구 관저동 1970-9 소재 다가구주택(일부 근린생활시설 추정)으로, 감정가는 1,213,034,670원입니다.

토지 면적은 222.20㎡(약 67.22평)이며, 건물 면적은 381.08㎡(약 115.27평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 선한종합건설입니다.

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 관저동 소재 "서일여자고등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 교육시설(서일여고 등), 다가구주택, 나지 등이 혼재된 주거 및 교육 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 반경 1km 내 서대전IC가 위치하고, 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물은 남측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으며, 강제경매 절차가 진행 중입니다.

토지 등기부상 말소기준권리인 한밭새마을금고의 근저당권(2022.06.15. 설정, 480,000,000원)을 기준으로, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리인 한밭새마을금고의 가압류(2024.04.01. 설정, 648,679,200원)를 기준으로, 해당 권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 선한종합건설에 의한 강제경매(2025.06.11. 개시)가 본 경매 절차를 개시하게 한 직접적인 원인입니다.

등기부상 채권 총액은 토지 1,085,217,600원, 건물 1,722,679,200원으로, 전체 채권액이 상당한 규모입니다.

등기부상 말소되지 않는 권리는 현재 파악된 내용상 없는 것으로 보입니다.

1.3. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었습니다.

따라서, 임차인으로 인한 인수 부담은 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

임차인 목록은 다음과 같습니다.

* 거창

* 다온

* 다운

* 대운

* 대전콘크리트

* 대현전력

* 동우종합

* 씨와이금속

* 에이원징크

* 연합건설기계

* 원썸

* 사청림

* 주식회사하나가설

* 창일종합

상기 임차인들은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 특별한 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건은 대전 서구 관저동의 주거 밀집 지역에 위치하여, 잠재적인 배후 수요는 확보될 수 있는 입지입니다.

인근에 서일여자고등학교 등 다수의 교육시설이 자리하고 있어, 학생 및 교직원 대상의 근린생활시설로서의 활용 가능성을 보여줍니다.

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어, 상업 시설로서의 잠재력은 충분합니다.

다만, 현재 건물이 공사 중단 상태이며 즉시 이용이 불가능한 점을 감안할 때, 정상적인 상권 형성은 향후 건물 완공 후 가능할 것으로 보입니다.

구체적인 상업 시설 경쟁 분석 자료는 제공되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 주변에 아파트 단지와 교육 시설이 잘 갖춰져 있어 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

차량 접근성이 우수하고 대중교통 이용도 편리하여 생활 편의성은 양호한 편입니다.

하지만, 현재 건물 자체의 공사 중단으로 인해 즉각적인 거주나 시설 이용은 불가능한 상태입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 건물이 공사 중단 상태(공정률 약 90%)이며, 실내 공사가 미비하여 현재 상태로는 영업 또는 거주가 전혀 불가능하다는 점입니다.

도로 쪽 건물 외벽에 유치권자들이 유치권 행사 중임을 알리는 현수막이 설치되어 있어, 유치권 관련 문제가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 높습니다. 이는 향후 명도 및 법적 절차 진행 시 추가적인 비용과 시간을 요구할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

다수의 채권자(근저당, 가압류, 압류, 강제경매)가 존재하며, 총 채권액이 감정가를 상회하는 수준으로, 매각 후 잔여 채무에 대한 추가적인 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

건물에 대한 사용승인이 아직 취득되지 않은 상태로, 완공 및 사용승인 과정에 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 관저동에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 신축 건물 부지입니다.

비록 지역적 입지 조건은 양호하나, 현재 건물이 공사 중단 상태이며 유치권 행사와 같은 심각한 문제가 산재해 있어 즉각적인 활용은 어려운 상황입니다.

다수의 복잡한 권리관계와 높은 총 채권액은 본건의 법적 절차 진행을 더욱 복잡하고 불확실하게 만들고 있습니다.

결론적으로, 본건은 상당한 추가 투자 여력과 전문적인 문제 해결 능력을 갖춘 투자자만이 접근을 고려해 볼 수 있으며, 상당한 위험 감수를 요구하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

건물이 완공될 경우, 대전 서구 관저동이라는 지역적 이점과 주변의 안정적인 주거 및 교육 환경을 바탕으로 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

다세대 주택 및 근린생활시설 복합 건물로서 신축 완료 시 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

현재 공정률이 90%에 달하여, 추가 공사 완료 시 즉시 건물을 활용할 수 있다는 점은 긍정적입니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,213,034,670원을 기준으로 하되, 현재 건물의 공사 미완료 상태, 유치권 존재, 다수의 채권자 등 심각한 위험 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 잠재적 리스크 요인들을 감안하여, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 정밀 진단, 유치권 관련 법률 전문가의 검토, 건물 완공 및 복구를 위한 예상 비용 산출 등을 선행해야 합니다.

상기 이유로 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.