나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3583 [1] 대전광역시 동구 판암동 202 주공아파트 201동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3583 [1] 대전광역시 동구 판암동 202 주공아파트 201동 12층1206호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경3583
• 주소: 대전광역시 동구 판암동 202 주공아파트 201동 12층1206호
• 감정가: 224,000,000원
• 최저가: 156,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

대전지방법원 경매5계 2025타경3583 | 소재지: 대전광역시 동구 판암동 202 주공아파트 201동 12층1206호 | 감정가: 224,000,000원 | 최저가: 156,800,000원 | 용도: 아파트

1. 경매 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

본 건은 대전지방법원에서 진행하는 2025타경3583(1) 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 건물의 일괄 매각이며, 소유자와 채무자는 황OO로 동일합니다. 채권자는 동OOOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

본 건의 최초 감정가는 2억 2천 4백만 원(224,000,000원)입니다.

토지 면적은 54.41㎡(약 16.46평), 건물(전용) 면적은 79.07㎡(약 23.92평)이며, 아파트로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 동구 판암동 소재 "대전판암초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 단독 및 다가구 주택, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 아파트 지대입니다. 대전판암초등학교가 인근에 있어 학군 측면에서 유리한 입지입니다.

교통 상황은 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 건물 및 토지 상태

본 건이 속한 건물은 1990년 10월 1일에 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 15층 건물 중 12층에 위치합니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등으로, 연식에 따른 노후화가 예상되나 관리가 이루어지고 있는 것으로 보입니다. 위생, 급·배수, 개별 난방, 엘리베이터 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지는 부정형의 평지로, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 서측 약 15미터, 남측 약 12미터, 북측 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 컨설팅 분석

3.1. 입지조건

본 건은 초등학교가 인접한 지역에 위치하여 어린 자녀를 둔 실수요자에게 선호도가 높을 수 있습니다. 또한, 여러 노폭의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가되어 기본적인 생활 편의를 누리는 데는 문제가 없습니다. 대전 동구 판암동의 주거지역 내에서도 주거 환경이 안정적인 편입니다.

3.2. 권리분석

본 경매는 채무자 소유의 부동산에 대한 임의경매 사건으로, 매각 대상은 토지 및 건물 전부입니다. 권리 관계는 소유자와 채무자가 동일하므로 단순하며, 통상적인 근저당권을 근거로 한 경매 진행으로 추정됩니다. 매각 조건이 토지/건물 일괄 매각이므로 토지 사용에 대한 리스크가 없어 명도(점유 이전)를 제외한 권리상 특이 사항은 없는 것으로 보이나, 입찰자는 말소기준권리 및 등기부등본을 통한 정확한 권리 분석이 필수적입니다.

3.3. 상권분석

주위는 아파트 및 주택이 밀집된 주거 지역이며, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 이는 대규모 상업 시설이 아닌 주민들의 일상생활을 지원하는 동네 상권이 형성되어 있음을 의미합니다. 주거 편의를 위한 필수적인 소매점, 서비스업 등은 갖추어져 있으나, 광역적인 상업 시설 이용은 인근 중심지로 이동이 필요합니다.

3.4. 생활정보

판암동 주공아파트는 인근에 "대전판암초등학교"가 위치해 교육 환경이 양호합니다. 1990년 준공된 구축 아파트 단지로, 개별 난방 방식이며 엘리베이터가 설치되어 있어 주거 편의성을 제공합니다. 기본적인 위생 및 소방 설비 등은 갖추어져 있어 생활하는 데 필수적인 인프라는 구축되어 있습니다.

3.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '임대관계 미상' 및 '내부확인 불가능'입니다.

임대관계가 미상인 경우, 현 점유자가 누구인지(소유자 또는 임차인)에 따라 명도 난이도가 달라질 수 있으며, 임차인의 경우 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

또한, 현장조사 시 내부 확인이 불가능했던 점은 내부 시설의 노후화 정도, 수리 필요성 등을 파악하기 어려워 낙찰 후 예상치 못한 추가 보수 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 입찰가는 이러한 미확인 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

3.6. 종합 의견

본 건은 초등학교 인근에 위치한 전용 23평형대 아파트로, 실수요자의 선호도가 높을 수 있는 주거용 부동산입니다. 감정가 2억 2천 4백만 원은 현재 시장 상황을 고려하여 적절히 판단되었는지 재검토할 필요가 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임대차 관계 미상이라는 두 가지 주요 리스크를 반드시 고려하여 입찰 여부와 가격을 결정해야 합니다. 내부 수리 비용을 충분히 염두에 두고, 보수적인 가격으로 입찰 시 안정적인 실거주 또는 투자 가치를 확보할 수 있습니다.

3.7. 투자 포인트

첫째, 대전판암초등학교가 인접한 초품아급의 입지로, 학군 수요를 흡수하기에 유리합니다.

둘째, 대전 동구 지역의 구축 아파트 단지라는 점에서 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 잠재력을 장기적인 관점에서 고려해 볼 수 있습니다.

셋째, 토지 및 건물 일괄 매각 건으로 권리상 하자가 적고, 감정가 대비 1~2회 유찰될 경우 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계