나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502356 [1] 대전광역시 동구 대성동 42-1 서미가아파트 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 소재 ""대전은어송중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설, 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물내 제5층 제501호이며,
(사용승인일 : 2017.06.30)

외벽: 시멘 몰탈위 페인팅 마감 등이며,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이며,
창호: 하이샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기시설, 소화전설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄하게 조성된 토지로서, 가격조사일 현재 ""공동주택(아파트) 및 제1종근린생활시설 건부지"" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 대로를 이용 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지 1(대성동 42-1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(대체농지조성비납부지역), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-51(가오동길))(접합) 가축사육제한구역(2012-03-15)(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502356 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 대성동 42-1 서미가아파트 5층 501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 38.75㎡ (약 11.72평)

* 토지지분: 38.7508㎡ (약 11.72평)

* 건물면적(분양면적 추정): 84.96㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.959㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 대전광역시 동구 대성동 소재 "대전은어송중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 5층 501호이며, 2017년 6월 30일에 사용승인되었습니다.

* 외벽/내벽/창호: 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감 등으로 추정됩니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본 건 단지 남서측으로 대로를 이용하여 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 대지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 23일 접수된 신용보증기금의 가압류 (갑4) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 안*

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 16일

* 확정일자: 2022년 12월 16일

* 대항력: 있음.

* 등기사항: 을구 8번 주택임차권 (2024.08.06 접수, 말소: 인수)

* 물건명세서 상 권리분석: 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 있으며, 임대차보증금 200,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 위의 임차권등기를 제외한 나머지 권리들 (가압류, 압류, 강제경매 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 257,912,105원

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사나 지역민 탐문이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: "대전은어송중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변 교육 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인접해 있으며, 대형마트, 병원 등 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하고 버스 정류장이 인접하여 교통은 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 안* 임차인의 보증금 200,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 내부 구조 확인 불가: 본 건은 폐문·부재중으로 인해 내부 구조 확인이 불가능하여, 실제 이용 상태 및 구조 등은 건축물대장 및 탐문조사 결과를 바탕으로 작성되었습니다. 경매 진행 시 반드시 내부 확인을 시도하거나 관련 정보를 추가 수집해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 지정되어 있는 점은 추가적인 권리 관계 파악에 주의를 요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 대전광역시 동구에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 아파트로, 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 2억 원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 배당 현황을 면밀히 분석하여 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 하며, 내부 확인이 불가능했던 점 또한 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 주거 가치가 높습니다.

* 편리한 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 등 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 인수해야 할 보증금을 고려하여, 시장 가치와의 비교 분석을 통해 입찰가를 산정할 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 규칙에 따라, 예상 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정됩니다.

감정가: 233,000,000원

인수 보증금: 200,000,000원

산정 금액: 233,000,000원 - 200,000,000원 = 33,000,000원

상기 산정 금액은 제시된 규칙에 따른 계산 결과이며, 실제 입찰가는 해당 물건의 시세, 현황, 경쟁 상황, 임차인 배당 여부 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다. 이 금액은 실제 입찰 가능한 최저가를 의미하는 것이 아니며, 단순히 주어진 계산 규칙을 적용한 결과입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.