나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3501 [1] 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층214비호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 종촌동 소재""종촌중학교"" 동측 근거리에 소재하는「메가시티
제2층 제214비호」로서, 주위는 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 공공시설
등이 소재하는 성숙된 상업지대로서, 제반 주위여건은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강이 소재하는바, 제반
대중교통 상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 및 지상8층 건물 중 제2층 제214비호로서,

- 외벽 : 법랑판넬 마감, 드라이비트 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 인테리어 치장 마감 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 본건 제214비호는 인접한 제214에이호와 일괄로 ""스키마 스터디카페""로
이용중임.

설비내역

본건 건물은 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비,
지하주차장, 냉.난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계확확인서상, 근린상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심
복합도시), 중로1류 (폭20m~25m) (접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역) <가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 판매시설로 등재되어 있으나, 현황 ""스터디카페""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 본건의 위치확인은 집합건축물대장상 도면 및 점유사용 부분 등에 의하여 확인하였으니
경매진행(입찰)시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-214비호 및 사건외 214에이호는 호실구분없이 '스키마 스터디카페'라는 상호의 점포로 이용중이고 일괄 이용을 위해 경계벽이 제거되고 구조 및 이용상의 독립성이 다소 훼손된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3501 (1)

소재지: 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층 214비호

건물명: 메가시티

구분: 구분건물

용도 (현황): 판매시설 (건축물 현황상 교육연구시설(학원)으로 등재, 현재 스터디카페로 이용)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상8층 건물 중 제2층

감정가: 511,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.86㎡ (약 8.12평)

토지지분: 26.8606㎡ (약 8.12평)

건물면적: 99.60㎡ (약 30.13평)

건물지분: 99.6㎡ (약 30.13평)

1.3. 채권자 정보

채권자: 우암 (본건 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 종촌동에 소재하며, "종촌중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설 및 공공시설이 밀집한 성숙된 상업지대로서, 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 세장형의 형상으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 중로(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 근린상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 중로1류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 주식회사하오 (2018-02-13)

* 근저당: 우암새마을금고 (2018-03-27, 226,200,000원) - 말소기준권리

* 압류: 세종특별자치시 (2023-05-04) - 매각으로 소멸

* 가압류: 남세종농업협동조합 (2024-04-23, 790,929,251원) - 매각으로 소멸

* 임의경매: 우암 (2025-05-07, 178,570,310원) - 본건 경매 개시

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-05-19) - 매각으로 소멸

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정이므로, 인수되는 별도의 부담은 없습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,017,129,251원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 세종도시개발주식회사

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2018-04-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없습니다. 그러나 별도의 계약 관계나 특이사항이 존재할 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 이용 상태

본건 214비호는 인접한 214에이호와 함께 '스키마 스터디카페'라는 상호로 일괄하여 이용 중에 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

* 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층 / 지상 8층 건물 중 제2층입니다.

* 마감: 외벽은 법랑판넬 및 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 치장 마감 등으로 되어 있습니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 지하주차장, 냉난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 공부상 용도 vs. 현황 이용

집합건축물대장상 본건의 용도는 '판매시설'로 등재되어 있습니다. 그러나 현재는 '스터디카페'로 이용 중이며, 건축물 현황상으로는 '교육연구시설(학원)'로도 기재되어 있어, 공부상의 용도와 실제 이용 용도가 상이합니다.

4.4. 특이사항

본건 214비호와 사건 외 214에이호는 호실 구분 없이 '스키마 스터디카페'로 이용되며, 일괄 이용을 위해 경계벽이 제거되어 구조 및 이용상의 독립성이 다소 훼손된 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

'종촌중학교'가 가까운 거리에 위치하고 있습니다. (건축물대장상 '교육연구시설' 용도와 관련하여 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조적 독립성 훼손

인접 호실과 경계벽이 제거되어 일괄 사용 중인 상태이므로, 향후 호실 분리 시 건축적, 법적 검토가 필요하며 원상 복구 등의 추가적인 조치가 요구될 수 있습니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 이용 간 차이

공부상 '판매시설'(또는 '교육연구시설(학원)')과 실제 이용 용도('스터디카페')가 일치하지 않습니다. 이는 향후 건축법, 도시계획법 등 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과, 영업 정지 또는 사용 제한 등의 불이익을 받을 위험이 있습니다.

6.3. 미상 임차인 계약 관계

임차인 '세종도시개발주식회사'의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 대항력이 없습니다. 직접적인 금전 인수 부담은 없으나, 실제 계약 내용이나 특수한 관계 등을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 상업지역 내에 위치하여 입지적 이점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 하지만, 인접 호실과의 벽체 철거로 인한 구조적 독립성 훼손 및 공부상 용도와 현황 이용 용도 간의 불일치는 향후 재산권 행사 및 활용에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 수요: 풍부한 배후 수요를 갖춘 상업지역 내 위치.

* 교통 편의성: 우수한 대중교통 접근성.

* (향후 용도 관련 문제 해결 및 구조 복원 시 가치 상승 가능성)

9. 예상 입찰가

감정가: 511,000,000원

인수되는 임차인 보증금 및 차임: 0원

본 물건은 용도 불일치, 구조적 독립성 훼손 등의 리스크 요인을 내포하고 있어, 입찰 시 이러한 점들을 면밀히 검토하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.