나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502360 [1] 대전광역시 서구 괴정동 89-24 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 재래시장 '한민시장' 내에 위치하며, 부근은 시장지대로 주변은 각종 근린상점, 단독주택, 상가주택, 아파트 등이 혼성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

건물 감정평가 요항표 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘트리트지붕 4층 건물로서
(2008.04.22 사용승인)

외벽: 화강석 붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층: 근린상가 2개호
2층: 다중주택(4개호),
3층: 다중주택(4개호),
4층: 다중주택(3개호)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지' 및 '지적및건물개황도'와 같이 옥상에 철근콘크리트조 등 주택(기호 ㉠), 토지상에 샷시조 창고(기호 ㉡), 파이프조 차양(기호 ㉢)이 소재함.

공부와의 차이

ⓐ 일반건축물대장상 2층 및 3층은 다가구주택(2가구)이나 실제 각각 4가구인것으로 탐문조사됨.

ⓑ 일반건축물대장상 4층 면적에 포함되지 않은 발코니 부분은,
그 구조, 이용상태, 본 건물과의 일체성 등을 감안하여 별도 평가하지 않고
본건물에 포함하여 평가하였으니, 경매 진행시 참고 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 일반건축물대장상 2층, 3층은 다가구주택(2가구)이나 실제 각 4가구인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 대전광역시 서구 괴정동 89-24 근린주택

사건번호: 대전지방법원 2025타경502360 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 89-24

용도: 근린주택

감정가: 1,703,011,820원 (17억 301만 1820원)

토지면적: 380.00㎡ (약 114.95평)

건물면적: 658.97㎡ (약 199.34평)

제시외건물면적: 66.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 사용승인일: 2008년 04월 22일

건축물대장상 주요 용도: 다가구주택(7가구), 제1종근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치: 대전광역시 서구 괴정동 소재 재래시장 '한민시장' 내에 위치합니다.

* 주변 환경: 각종 근린상점, 단독주택, 상가주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지: 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 남서측으로 세로(폭 8m 미만 소로3류)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 12일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권 (420,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 25번 주택임차권 (홍여진, 2023.05.01. 접수, 보증금 35,000,000원): 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* (101) 김 : 보증금 13,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2024-09-05, 확정 2025-06-12, 대항력 없음.

* (102) 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-05-23, 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* (201) 고 : 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2014-03-03, 확정 2014-03-03, 대항력 있음.

* (203) 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2018-06-21, 대항력 있음.

* (204) 김 : 보증금 80,000,000원, 전입 2022-10-28, 대항력 없음.

* (204) 이 : 보증금 0원, 전입 2022-10-28, 대항력 없음.

* (301) 김 : 보증금 85,000,000원, 전입 2022-12-13, 확정 2022-11-24, 대항력 없음.

* (302) 홍 : 보증금 35,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-04-09, 확정 2015-04-09, 대항력 있음. (인수 대상)

* (304) 육 : 보증금 0원, 전입 2020-06-30, 대항력 없음.

* (304) 한국토지주택공사(입주자:육민호): 보증금 80,000,000원, 전입 2020-06-30, 확정 2020-05-22, 대항력 없음.

* (401) 한국토지주택공사(입주자:이미연): 보증금 50,000,000원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-05-02, 대항력 없음.

* (402) 박 : 보증금 30,000,000원, 전입 2018-03-09, 확정 2018-03-01, 대항력 있음.

* (403) 강 : 보증금 140,000,000원, 전입 2017-06-16, 확정 2017-06-16, 대항력 있음.

* (403) 김 : 보증금 0원, 전입 2017-06-16, 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로 주의 필요)

* 인수 예정 총 보증금: 35,000,000원 (홍여진) + 미상 보증금 (최영성, 강미란, 김동헌 등).

1.3. 상권분석

* 입지: 대전광역시 서구 괴정동의 한민시장 내에 위치하여 시장 상권의 특성을 강하게 띕니다.

* 상권 특징: 재래시장을 중심으로 다양한 근린생활시설 및 상점들이 밀집해 있어 유동인구가 비교적 풍부한 지역입니다.

* 주변 환경: 상가주택, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 복합 용도의 상권입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 재래시장, 마트, 각종 소매점 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역으로 지정된 학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 기타: 시장 지역의 특성상 교통 혼잡, 소음, 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다. 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금:

* 임차인 홍여진 (302호)의 보증금 35,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 최영성(102호), 강미란(403호), 김동헌(403호) 등 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상으로 기재된 임차인들의 경우, 추후 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 공부와의 차이 (불법 건축물/무단 증축 가능성):

* 일반건축물대장상 2층 및 3층은 각각 다가구주택 2가구로 기재되어 있으나, 실제로는 각 4가구로 조사되었습니다. 이는 법규 위반 및 이행강제금 부과 대상이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 건물 일부 발코니 면적이 건축물대장상 면적에 포함되지 않았으나, 본건물에 포함하여 평가되었습니다.

* 제시외 건물 존재: 옥상에 주택(기호 ㉠), 토지상에 창고(기호 ㉡), 차양(기호 ㉢) 등 제시외 건물이 소재하며 일괄매각 대상입니다.

* 시장 지역 특성: 재래시장 인근으로 소음, 교통 혼잡, 주차 애로 등 일상적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 괴정동의 한민시장 인근에 위치한 근린주택으로, 상업 및 주거가 혼합된 지역의 특징을 가지고 있습니다. 시장 내 위치하여 유동인구가 많고 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

토지 및 건물 면적이 상당하며, 복합적인 용도로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 홍여진의 보증금 35,000,000원 인수가 필수적이며, 보증금 미상인 대항력 있는 임차인들로 인한 추가 인수 부담 가능성이 있습니다. 또한, 건축물대장상의 가구 수와 실제 가구 수가 다르게 조사된 점은 이행강제금 등 행정 제재 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 권리 관계 및 행정적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 서구 괴정동 한민시장이라는 유동인구 풍부한 지역에 위치하여 상가 및 주택 임대 수익 기대 가능.

* 복합 용도: 1층 근린상가와 2~4층 다중주택(실제 가구수 다수)으로 구성되어 있어 다양한 수익 모델 창출 가능.

* 성장 잠재력: 시장 활성화 및 지역 개발 시 상권 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,703,011,820원

* 인수 예정 보증금 (확정): 35,000,000원

* 인수 가능성 있는 보증금 (미상): 최영성(0원), 이명권(3,000,000원), 박용식(30,000,000원), 강미란(140,000,000원), 김동헌(0원). 이들 보증금 합계는 최소 173,000,000원 이상입니다.

* 종합적인 리스크(인수 보증금, 공부와의 차이 등)를 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준으로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 1,300,000,000원 (13억 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.