나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502405 [1] 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하며 주위는 업무용 및 상업용빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물로서 - 외벽 : 석재 및 강화유리 마감등. - 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 노출콘크리트 마감등. - 창호 : 샤시창호임.

이용상태

“근린생활시설”로 이용중임.(후첨 “건물개황도” 참고)

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로 현황 "미르빌딩건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 남측으로 광대한면 및 북측으로 중로한면 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-31), 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502405 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 서구 도안동 2055 미르빌딩 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 1,470,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.3. 면적 정보

토지 면적: 122.40㎡ (약 37.04평)

건물 면적: 434.10㎡ (약 131.31평)

1.4. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상9층 건물

건물 용도: 제1종 근린생활시설 (전유부 정보 기준), 건축물 대장상 용도는 제1,2종 근린생활시설, 노유자시설 포함

건물 상태: 외벽 석재 및 강화유리 마감, 내벽 페인팅 및 노출 콘크리트 마감, 창호 샤시

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '가수원네거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무용 및 상업용 빌딩, 각종 점포 등이 소재하는 노선상업지대로 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 위치하여 전반적인 교통 상황이 양호합니다. 인근 서대전 IC와의 접근성도 좋은 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형으로 '미르빌딩 건부지'로 이용 중입니다. 부지 남측으로는 광대한 면, 북측으로는 중로 한 면의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안1단계택지개발사업지구), 중로3류(폭12m~15m), 가축사육제한구역, 택지개발지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 (2022-12-20 접수, 근저당, 농업협동조합자산관리회사)

본 경매는 부동산 임의경매이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건의 권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 8,730,878,019원

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함한다.

임차인 정보가 미상인 경우, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

본건은 '가수원네거리' 인근의 노선상업지대로, 다양한 업무용, 상업용 빌딩과 점포들이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변에는 식당, 카페, 통신사 대리점 등 다양한 업종의 상가들이 입점해 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

도안 1단계 택지개발지구 내에 위치하며, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건 인근에는 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 우수하여 차량 이동이 용이합니다.

서구청 도안동 행정복지센터, 목원대학교 등이 인근에 있습니다.

주변 시설 검색 결과:

* 식당 및 카페: 다양한 음식점과 카페가 밀집해 있어 선택의 폭이 넓습니다.

* 편의시설: 현대아울렛 대전점, 대전시립박물관, 유성온천 등이 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

* 공원: 갑천생태호수공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 환경 특이사항 (혐오시설 등)

주변 지역 조사 결과, 대전 도안7근린공원 인근에 위치한 '도안 크린넷 3집하장'에서 악취 문제가 발생하여 주민들의 불편이 있다는 보도가 있습니다. 해당 시설과의 거리가 멀지 않으므로, 향후 건물 이용 시 악취에 대한 영향 가능성을 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 경매 사안

중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하거나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 표시되어 있습니다. 이는 예상치 못한 점유자나 권리 관계가 존재할 가능성을 시사하며, 명도 과정에서 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 악취 민원 지역 인접

도안 크린넷 3집하장 인근에서 발생하는 악취 민원과 관련하여, 해당 문제로 인한 부동산 가치 하락 또는 건물 이용에 제약이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 서구 도안동의 상업 중심지에 위치한 근린상가 물건으로, 교통 접근성이 우수하고 주변 상권이 발달해 있어 사업 운영 및 투자가치 측면에서 긍정적인 요소가 많습니다. 특히, 건물 자체의 구조적 안정성과 다양한 용도로 활용 가능성은 장점입니다.

그러나 중복사건, 공동담보 등의 복합적인 경매 요건과 임대 관계 미상이라는 불확실성이 존재합니다. 또한, 인근의 크린넷 집하장에서 발생하는 악취 민원 지역에 인접해 있다는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 명도 및 주변 환경 문제에 대한 대비책을 철저히 마련한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* '가수원네거리' 인근 노선상업지대로 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설 및 노유자시설 등으로 다양하게 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 권리상 특이사항이 없습니다.

* 도안 1단계 택지개발지구 내 위치하여 지역 발전 가능성을 보유하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 14억 7천만 원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁 구도, 그리고 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크(임대관계 미상, 악취 민원 지역 인접 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있으나, 일반적으로 이러한 상업용 부동산의 경우 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향을 보입니다.

따라서, 본 건의 경우 제시된 리스크 요인들을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 12억 5천만 원 ~ 13억 9천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

본 금액은 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 유사 물건 비교 분석, 법원 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.