나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502390 [1] 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 212동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

순번(1)
본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 ""계산초등학교"" 동측 인근에 소재한 대전학하지구
오투그란데미학아파트 212동 17층 1701호이며, 주위는 대규모 아파트 단지 및 각종 근린
생활시설, 다가구주택, 근린공원, 각급 학교 등으로 이루어진 주거지대임.

순번(2),(3)
본건은 대전광역시 서구 월평동 소재 ""선사유적지"" 북측 인근에 소재한 선사엔조이 5층
503호 및 3층 320호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 편의시설, 숙박시설 등으로 이루
어진 상가지대임.

교통상황

순번(1)
본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 무난함.

본건(2),(3)
본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

순번(1)
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 중 17층 1701호,
(사용승인일자: 2011.10.17)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시 창호임.

순번(2),(3)
철근콘크리트조 철근콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 중 5층 503호 및 3층 320호,
외벽: 알미늄복합판넬 및 페인팅 마감
내벽: 시멘트몰탈위 페인팅
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번(1): 아파트(방4,거실,주방/식당,욕실2,드레스룸,대피공간,발코니,현관)로 이용 중임.
순번(2): 운동시설로 이용 중임.
순번(3): 공실임.

설비내역

순번(1)
위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

순번(2),(3)
공동위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 각종 소방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

순번(1)
부정형의 토지로 평지 및 완경사지이며, 공동주택(아파트)용 건물의 부지임.

순번(2),(3)
가장형의 토지로 평지이며, 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

순번(1)
본건 아파트 단지 주위로 대로 및 중로, 소로와 접함.

순번(2),(3)
본건 남측 및 서측으로 폭 약 10M 내외의 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

순번(1)
도시지역, 제3종일반주거지역(학하지구), 지구단위계획구역(학하지구 도시개발사업), 대로3
류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2012-04-06)(학하지구)(접합), 중로2류(폭 15m~
20m)(학하지구)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2022-12-30)(대전덕명중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미
학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전계산초등학교병설유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미학유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

순번(2),(3)
중심상업지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 중로3류(폭 12m~15m)
(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>,역사문화환경보존지역(둔산선사유적지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건명: 대전 학하지구 오투그란데미학 아파트 212동 17층 1701호

소재지: 대전광역시 유성구 계산동 721 대전학하지구오투그란데미학아파트 212동 17층1701호

용도: 아파트

건축물명: 대전 학하지구 오투그란데미학 아파트

동: 212동

층: 17층 (총 24층)

호수: 1701호

사용승인일: 2011년 10월 17일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 479,000,000원 (47,900만원)

토지 면적: 54.51㎡ (약 16.5평)

토지 지분: 54.5127㎡ (약 16.5평)

건물 면적: 92.89㎡ (약 28.1평)

건물 지분: 92.8934㎡ (약 28.1평)

전용 면적: 92.89㎡ (약 28.1평)

아파트 단지 총 대지 면적: 127,936.4㎡

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502390 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOO (한신공영주식회사)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재매각

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 계산동 소재 "계산초등학교" 동측 인근에 소재하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 각종 근린 생활시설, 다가구주택, 근린공원, 각급 학교 등으로 이루어진 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 아파트 내 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 아파트 단지 주위로 대로, 중로, 소로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역 (학하지구)

* 지구단위계획구역 (학하지구 도시개발사업)

* 대로, 중로, 소로 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (대전계산초등학교, 병설유치원, 대전덕명중학교, 미학유치원)

* 절대보호구역 (대전계산초등학교, 병설유치원, 미학유치원)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015년 06월 09일

* 대항력: 없음

금액이 미상이라도 주의 필요하며, 본건의 경우 보증금 및 차임이 모두 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (전북은행 근저당, 2012.12.03 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑5 (소유권이전, 신연숙)

* 을1, 을2 (전북은행 근저당)

* 갑6 (한신공영(주) 가압류)

* 갑7 (한신공영(주) 강제경매)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 등기부채권 총액: 1,117,814,955원

3.3. 특이사항 (재매각 및 특별매각조건)

본 물건은 재매각 건으로, 일반 경매와 달리 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%가 적용됩니다. 이는 일반 경매 보증금(10%)보다 높은 금액이므로 입찰 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 대규모 아파트 단지와 각종 근린 생활시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(92.89㎡)의 아파트가 2026년 5월 13일에 41,000만원에 거래되었습니다. 다른 면적대의 거래 사례로는 2026년 6월 15일 40,000만원, 2026년 6월 2일 50,000만원의 거래가 있었습니다.

본건의 감정가는 47,900만원입니다. 최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 시세는 안정적인 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 오투그란데미학

* 사용승인일: 2011년 10월 17일 (준공 15년차)

* 세대수: 1,000세대

* 총 동수: 13동

* 최고층: 25층

* 전용 면적: 92.89㎡ (약 28.1평)

* 아파트 단지 총 대지 면적: 127,936.4㎡

* 주차: 총 1,745대 (지하 기계식 1,723대, 지상 기계식 22대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지하 35기

5.2. 편의 시설

단지 내 및 인근에 초등학교, 중학교, 유치원, 근린공원, 근린생활시설이 있어 주거 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

건축물 사용승인일이 2011년으로 약 15년 경과되었으므로, 내부 상태 및 하자 여부에 대한 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 주변 시설

주변 지역에 대한 탐문 및 인터넷 검색 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 계산동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 우수한 생활 인프라를 갖춘 주거 단지 내에 소재하고 있습니다. 권리상 복잡한 문제가 없어 낙찰 시 안전하게 소유권을 취득할 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 건으로 특별매각조건(보증금 20%)이 적용되며, 최근 실거래가와 감정가 간의 차이가 존재하므로 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 재매각 건으로 인해 일반 경매보다 낮은 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 주거 환경이 우수하고 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 향후 시세 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 47,900만원

최근 유사 면적 거래가 (2026.05.13): 41,000만원

최근 최고가 거래 (2026.06.02): 50,000만원 (면적 상이)

본건의 면적(92.89㎡)과 가장 유사한 최근 거래가(41,000만원)를 기준으로, 재매각 건임을 감안하여 보수적으로 접근 시, 43,000만원에서 45,000만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 43,000만원을 예상 입찰가로 제시합니다.

(본 예상 입찰가 기준, 재매각 특별 조건에 따른 매수신청보증금은 8,600만원이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.