나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502218 [1] 세종특별자치시 보람동 738 호려울마을7단지 706동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장원 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 ""여울초등학교"" 동측 인근에 위치하는 ""호려울마을7단지"" 제706동 제10층 제1003호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 각급 교육시설 및 근린공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건내 제10층 제1003호로서,
(사용승인일: 2019.09.25)
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 아파트 및 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502218 (1)

소재지: 세종특별자치시 보람동 738 호려울마을7단지 706동 10층1003호 (도로명: 세종특별자치시 남세종로 480)

건물 용도: 아파트

토지면적: 49.12㎡ (약 14.85평)

건물면적: 102.99㎡ (약 31.15평)

감정가: 902,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 세종특별자치시 보람동에 위치하며, "여울초등학교" 동측 인근에 자리한 "호려울마을7단지" 아파트입니다. 단지 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 관공서, 각급 교육시설 및 근린공원 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 환경: 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 단지 주변으로 광대로 및 중로와 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

건물 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 제10층에 위치하고 있으며, 2019년 9월 25일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 몰탈위 페인트 및 일부 석재로 마감되었고, 내벽은 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

토지 이용 계획: 본 건이 속한 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 포함되어 있으며, 광로 및 중로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-02

* 확정일자: 2022-06-10

* 배당신고일자: 2025-04-21

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 전부 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 정보 없음)

말소기준권리 및 등기부 요약: 말소기준권리는 2019년 12월 23일 접수된 동대전농업협동조합의 근저당권이며, 해당 권리 및 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 502,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황: 본 건이 위치한 호려울마을7단지는 주거 단지로서, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권 특징: 행정중심복합도시 내에 위치하며, 주변이 아파트 단지로 둘러싸여 있어 안정적인 주거 상권의 특징을 보입니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지 정보: 호려울마을7단지는 2019년 9월 25일 사용승인을 받은 아파트 단지로, 총 6개 동, 548세대로 구성되어 있습니다. 관리사무소 연락처는 044-868-5652입니다.

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다. 총 1289대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 지하에는 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

주변 편의시설: 아파트 단지 주변으로 상업시설이 형성되어 있어 대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

주변 교육시설: 단지 바로 인근에 여울초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 각급 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 김 임차인은 대항력은 없으나, 3억 3천만원의 보증금이 설정되어 있습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 보증금 규모가 상당하므로 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본 건은 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축이나 개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이: 건축물대장, 토지대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타 특이사항: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 파악된 임차인 외에는 특이사항이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 신축 아파트로, 양호한 입지 조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 확보 측면에서는 유리한 편입니다. 다만, 중점경관관리구역 등 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트: 2019년 준공된 비교적 신축급 아파트입니다.

우수한 입지: 학교, 공원, 상업시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 환경도 편리합니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소 예정이어서 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

개발 가능성: 행정중심복합도시 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(102.91㎡)의 최근 실거래 사례를 보면 2026년 5월 11층이 81,000만원, 2026년 4월 29층이 84,000만원에 거래되었습니다. 본 건은 10층에 위치하고 있으며, 최근 거래가 수준과 감정가를 종합적으로 고려할 때, 80,000만원에서 83,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가를 82,000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.