나이스옥션 법원경매 대전 2025타경2071 [1] 대전광역시 중구 오류동 182-17 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2026.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 ""오류초등학교"" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주유
소, 도시형생활주택, 사무소, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "오류초등학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 주유 소, 도시형생활주택, 사무소, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로 평지이며, 근린생활시설(사무소) 건물의 부지 및 지하에 유류저장탱크가
매설된 주유소용지임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로 평지이며, 근린생활시설(사무소) 건물의 부지 및 지하에 유류저장탱크가 매설된 주유소용지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접하고, 서측 및 남동측으로 폭 약 4M, 6M 내 외의 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태

본건 북서측으로 폭 약 10M 내외의 도로와 접하고, 서측 및 남동측으로 폭 약 4M, 6M 내외의
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-27), 도로(소로4류(오류4호선))(접합), 도로(접합), 소로3류(폭
8m 미만)(오류8)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구(2020-12-0
7)(철도안전법에 의한 철도보호지구)<철도안전법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-06-13), 도로(소로4류(오류4호선))(접합), 도로(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(오류8)(접합), 가축사육제한구역&lt;가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률&gt;, 상대보호 구역(2017-01-09)(대전오류초등학교)&lt;교육환경 보호에 관한 법률&gt;, 철도보호지구(2020-12-07 )(철도안전법에 의한 철도보호지구)&lt;철도안전법&gt;.

제시목록 외의 물건

별지 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조.

제시목록 외의 물건

별지 &amp;quot;건물개황도 및 사진용지&amp;quot; 참조.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

순번 (2) 세벽조, 철근콘크리트구조 스라브지붕 사무실 (사용승인일자: 1970.11.14) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 창호: 목제 및 새시 창호임. 순번 (3) 철근콘크리트 기와지붕 단층 (사용승인일자: 1975.9.26) 외벽: 벽돌 및 시멘트몰탈위 페인팅 창호: 새시 창호임.

건물의 구조

순번(2)
세벽조, 철근콘크리트구조 스라브지붕 사무실
(사용승인일자: 1970.11.14)
외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감
내벽: 벽지 및 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
창호: 목제 및 새시 창호임.

순번(3)
철근콘크리트 기와지붕 단층
(사용승인일자: 1975.9.26)
외벽: 시멘트몰탈위 페인탕
창호: 새시 창호임.

이용상태

순번 (2): 사무실 및 창고 등임 순번 (3): 사무실, 화장실 등임.

이용상태

순번(2) : 사무실 및 창고 등임
순번(3) : 사무실, 화장실 등임.

설비내역

순번 (2): 위생설비 및 전기설비 등 순번 (3): 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등.

설비내역

순번(2): 위생설비 및 전기설비 등
순번(3): 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

별지 &amp;quot;건물개황도 및 사신용지&amp;quot; 참조.

부합물 및 종물

별지 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조.

공부와의 차이

순번 (3) 건물은 공부상 &amp;quot;시멘트벽돌조 슬래브지붕&amp;quot;이나 현황은 &amp;quot;기와지붕&amp;quot;이고, 부속건물은 공부상 &amp;quot;경량철골구조 기타지붕&amp;quot;이나, 현황은 &amp;quot;조적조 기와지붕&amp;quot;임.

공부와의 차이

순번(3) 건물은 공부상 ""시멘트벽돌조 슬래브지붕""이나 현황은 ""기와지붕""이고, 부속건물은
공부상 ""경량철골구조 기타지붕""이나, 현황은 ""조적조 기와지붕""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구 지하유조탱크 외 2점 포함, 멸실된 옥외유조탱크 외 2점은 제외(감정평가서 참조)
- 지상의 정원수는 토지가격에 포함하여 평가함
- 목록 2 건물 중 1층 지하유조탱크 92㎡는 일반건축물대장 및 등기사항전부증명서상 건물 부분에 등재되어 있으나 이는 지하에 매설된 저유소의 기계기구로 기계기구에 포함하여 평가함
- 목록 3 건물은 공부상 '시멘트벽돌조 슬래브지붕'이나 현항은 '기와지붕'이고, 부속건물은 공부상 '경량철골구조 기타지붕'이나 현황은 '조적조 기와지붕'임
- 본건 토지는 2012. 1. 14. 대전광역시 중구청에서 토양오염 우려기준 초과에 따른 오염토양 정화 조치명령(정화조치 기한: 2014. 1. 15.)을 받은 상태이며 그동안 소송 진행으로 이행하지 않았음, 이 사건 매수인도 정화책임자가 될 수 있음.
- 본건 토지는 오염토양을 정화하기 위하여 소요되는 복원비용 및 복원에 따른 지하시설물(배관, 유류탱크, 지하주차장 등) 훼손 시 그 복원비용 등의 비용이 소요될 것으로 예상되며 그에 따른 공사비를 감정하기 위해서는 토양정화업 등록을 한 토양정화업자의 특별용역이 요구됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경2071 (1)

소재지: 대전광역시 중구 오류동 182-17

용도: 근린시설

감정가: 5,452,250,320원

토지면적: 2454.60㎡ (약 742.5평)

건물면적: 513.88㎡ (약 155.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 지에스칼텍스주식회사 (등기부 요약 참조)

1.2. 입지조건

주변 환경: 본 건은 대전광역시 중구 오류동 소재 "오류초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주유소, 도시형생활주택, 사무소, 단독주택 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로 상태: 본건 북서측으로 폭 약 10M 내외의 도로와 접하고, 서측 및 남동측으로 폭 약 4M, 6M 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 도로, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전오류초등학교), 철도보호지구로 지정되어 있음.

1.3. 권리 분석

말소 기준 권리: 화성농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2012-01-13)

이후 권리: 대부분의 근저당권, 가압류 등이 매각으로 소멸될 예정임.

현재 진행 중인 권리:

* 대전지방법원의 강제경매 개시 결정 (채권자: 지에스칼텍스주식회사, 채권액: 1,281,017,002원)

* 중구(대전광역시)의 지분 압류 (4건)

임차인 현황:

* 주식회사대한석유에너지: 보증금 10,000,000원, 차임 6,600,000원, 전입일자 2012-04-20, 대항력 없음.

* 한동희: 보증금 0원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-12-24, 대항력 없음.

* 한원주: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-12-26, 대항력 없음.

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 관련 참고사항: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

주변 상권: 본건은 주유소, 도시형생활주택, 사무소, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 특성상 안정적인 상주인구와 유동인구를 기반으로 하는 상권으로 판단됨. 또한, 주유소 용지로 사용되었던 이력이 있어 관련 업종의 연계 가능성도 있음.

1.5. 생활 정보

주변 편의시설: 오류초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있음. 추가적인 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 현재 파악되지 않으나, 일반적인 근린생활시설이 밀집한 지역으로 예상됨. (추후 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

토양 오염: 본 건 토지는 2012년 1월 14일 대전광역시 중구청으로부터 토양오염 우려기준 초과로 인한 정화 조치 명령을 받았으며, 2014년 1월 15일이 정화 조치 기한이었으나 이행되지 않은 상태임. 이에 따라 본 건 매수인이 정화 책임자가 될 수 있으며, 복원 비용 및 지하시설물 훼손 시 복원 비용 등 상당한 추가 비용이 발생할 가능성이 매우 높음. 토양 정화 전문 업체의 특별 용역이 필요한 상황임.

건물 현황 차이: 목록 3 건물은 공부상 '시멘트벽돌조 슬래브지붕'이나 현황은 '기와지붕'이며, 부속건물은 공부상 '경량철골구조 기타지붕'이나 현황은 '조적조 기와지붕'으로 상이함.

기계 및 유류탱크 포함: 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계·기구 및 지하 유조탱크가 매각 대상에 포함되나, 멸실된 옥외 유조탱크 등은 제외됨. (감정평가서 참조)

정원수 포함: 지상의 정원수는 토지 가격에 포함하여 평가되었음.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 오류동에 위치한 근린시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각 대상임. 과거 주유소로 활용되었을 가능성이 높은 부지로, 현재는 사무소 등으로 사용될 수 있는 구조를 갖추고 있음. 권리 관계상 말소 기준 권리 이후의 채권들은 대부분 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담은 없을 것으로 보임. 그러나 가장 큰 리스크는 심각한 토양 오염 문제로, 이로 인한 막대한 정화 비용 발생 가능성이 높으며, 이는 매수인이 부담해야 할 수 있음. 이러한 중대한 잠재적 비용을 고려하여 신중한 접근이 필요함.

1.8. 투자 포인트

토양 오염 문제 해결 시: 토양 정화 작업 완료 후에는 해당 토지의 가치가 상승할 수 있는 잠재력을 보유하고 있음.

일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 활용할 수 있어, 복합적인 개발 또는 활용 계획 수립이 가능함.

인근 지역 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 동향에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,452,250,320원이며, 인수되는 보증금은 0원으로 파악됨.

다만, 심각한 토양 오염 문제로 인한 정화 비용이 상당할 것으로 예상되며, 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 요소로 작용할 것임. 정확한 예상 입찰가는 토양 오염 정도, 예상 복원 비용, 건축물의 현재 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 토양 정화 전문 업체의 정확한 견적을 사전에 확보하는 것이 필수적임. 따라서, 본 감정가는 토양 오염에 따른 추가 비용을 반영하지 않은 금액일 수 있으므로, 실질적인 투자 가치는 해당 리스크를 충분히 고려한 후 평가되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.