나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1173 [1] 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1429 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 ""화곡중학교(2027년 3월 개교예정)"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 지구단위계획으로 조성된 미성숙된 단독주택지대로서 주로 주거나지임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 자유롭고 근거리에 간선도로가 통과하나 간선도로 및 편의시설과의 거리 등을 감안할 때 일반적 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 장방형의 토지로 주거나지임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 소로와, 북서측으로 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-01-24), 보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-주덕37)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-03-27)(소로2-주덕15)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)((가칭)화곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경1173 (1)

경매구분: 부동산임의경매

감정평가액: 222,182,400원

채권자: 우암새마을금고 (등기부상 채권자이며, 임의경매 신청인)

1.2. 물건 정보

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 1429

용도: 대지

토지면적: 289.30㎡ (약 87.51평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 충주시 주덕읍 화곡리 소재 "(가칭)화곡중학교" 예정지 북측 인근에 위치합니다. 주변은 지구단위계획으로 조성된 단독주택지로, 주로 주거나지로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입이 자유로우며, 근거리에 간선도로가 통과합니다. 다만, 간선도로 및 편의시설과의 거리를 감안할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

기호(1) 토지는 장방형의 주거나지 상태입니다. 북동측으로 소로, 북서측으로 보행자전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. 또한, 보행자전용도로, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다. 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역), 상대보호구역((가칭)화곡중학교)으로 지정되어 있으며, 기업도시개발구역(충주지식기반형기업도시)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계액은 0원입니다. 따라서 명도 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황

현재 등기부상 말소기준권리(을9)는 2023년 4월 12일 접수된 우암새마을금고의 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 갑4: 조인숙, 소유권이전 (2013-09-03)

* 갑5: 김정윤, 소유권이전 (2017-03-30) (매매 금127,000,000원)

* 을9: 우암새마을금고, 근저당권 (2023-04-12, 금174,000,000원) - 말소기준권리

* 을10: 우암새마을금고, 지상권설정 (2023-04-12) - 말소

* 갑6: 충북신용보증재단, 가압류 (2025-04-12, 금30,000,000원) - 말소

* 갑7: 우암새마을금고, 임의경매 (2025-06-09, 147,408,940원) - 말소

총 등기부채권액은 204,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 비고란 기재)

4. 상권분석

4.1. 개발 계획 및 잠재력

본 물건은 충주지식기반형기업도시, 즉 서충주신도시에 포함되는 지역입니다. 충주기업도시는 첨단산업단지 및 메가폴리스와 연계하여 조성된 자족형 복합도시로, 쾌적한 주거환경과 산업 기반을 갖춘 친환경 도시를 목표로 하고 있습니다. 향후 기업도시 개발이 완료됨에 따라 지역 발전 가능성과 함께 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

4.2. 주변 시설

주변은 주거나지가 형성되어 있으며, (가칭)화곡중학교가 2027년 3월 개교 예정으로 교육 환경이 개선될 전망입니다. 충주지식산업센터 내에 식당, 카페, 편의점 등의 근린생활시설이 있어 기본적인 편의를 제공합니다.

4.3. 혐오시설 및 부정적 요인

주변 지역에서 대규모 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않았습니다. 다만, 과거 충주시에서 악취 민원으로 인해 매입한 LCD 보호필름 공장 터가 방치된 사례가 있어, 개발 과정에서의 잠재적 환경 문제는 주시할 필요가 있습니다. 또한, 10년 이상 방치된 주덕역 인근 공장 터에 대한 정비 필요성이 제기된 바 있어, 개발 지연 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

(가칭)화곡중학교가 2027년 3월 개교 예정으로, 학생들의 교육 여건이 향상될 것으로 보입니다.

5.2. 편의 및 문화 시설

충주기업도시 내 근린생활시설 및 인근 지역의 편의시설 이용이 가능합니다. 충주시는 탄금호, 월악산 국립공원 등 자연 관광 자원과 역사 문화 유적을 보유하고 있어 관광 및 여가 활동에 유리한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 지연 가능성

기업도시 개발은 장기간에 걸쳐 진행되는 프로젝트로, 부동산 경기 변동이나 정책 변화에 따라 개발 일정이 지연될 가능성이 있습니다.

6.2. 기반시설 부족 가능성

개발 초기 단계에는 계획된 편의 및 교통시설이 부족할 수 있으며, 이는 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

지구단위계획구역, 기업도시개발구역, 상대보호구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하므로, 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주지식기반형기업도시 내에 위치한 토지로, 미래 성장 잠재력이 높은 지역에 속합니다. (가칭)화곡중학교 개교 예정, 기업도시 개발 등 긍정적인 개발 호재가 있습니다. 현재 건물은 없으나, 토지 자체의 가치와 향후 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 다만, 기업도시 개발의 장기적 진행 상황과 관련 규제 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충주지식기반형기업도시의 핵심 지역에 포함되어 향후 개발 시 시세 상승 기대

* 2027년 (가칭)화곡중학교 개교 예정으로 교육 환경 개선 및 배후 수요 증가 예상

* 토지 매각 대상이므로, 향후 건축 및 개발을 통한 자산 가치 증대 가능

* 현재 거래되는 토지 가격 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 222,182,400원을 기준으로 하되, 최근 유사 지역의 토지 거래 사례, 본건의 개별적인 입지 조건, 향후 개발 계획 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 입찰 참여자들의 경합 정도에 따라 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.