나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51369 [1] 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 595-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 소재 "동고라미마을" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

기호(1,3,4,6,7,9,10,12,13) : 본건까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장과 거리가 있어 대중교통여건은 다소 불편한 편입니다. 기호(8) : 본건 인근까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장과 거리가 있어 대중교통여건은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 평탄화된 부정형 완경사지로 공업용 건부지 및 일부 도로로 이용중 입니다. 기호(3,4) : 평탄화된 2필 일단의 부정형 완경사지로 공업용 건부지 및 일부 도로로 이용중 입니다. 기호(6) : 토지 대부분 평탄하게 조성된 부정형 완경사지로 현재 전기타로 이용중 입니다. 기호(7) : 평탄화된 부정형 완경사지로 공업용 건부지로 이용중 입니다. 기호(8) : 부정형 완경사지로 하천 및 휴경지 상태입니다. 기호(9,10,12) : 부정형 완경사지로 공업나지 및 일부법면 상태입니다. 기호(13) : 부정형 완경사지로 공업나지, 도로 및 일부법면 상태입니다.

인접 도로상태

기호(1,3,4,13) : 본건 토지일부를 도로로 이용중으로 본건 북측에서 동측으로 이어지는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결됩니다. 기호(6,7,9,10,12) : 인접필지의 사도를 통하여 본건 북측에서 동측으로 이어지는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결됩니다. 기호(8) : 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 도보로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2,000M 이내 돼지,개 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호(6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 기호(8) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(다락천)<소하천정비법>. 기호(9~13) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형,성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(다락천)<소하천정비법>.

제시목록 외의 물건

후첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(6) 토지의 공부상 지목은 '임야'이나, 토지 대부분 평탄하게 조성하여 전기타로 이용중 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로, (사용승인일:1998.11.6.(1999.3.22. 일부증측) 외&내벽 : 판넬붙임마감 등 바닥 : 콘크리트포장 및 성토 마감 창호 : 샤시창호 등 기호(5) : 철근콘크리트조 및 철골조 조립식판넬지붕 2층 건물로, (사용승인일:1996.6.3.(1999.10.8. 일부증축) 외벽 : 판넬붙임마감, 강판스레트붙임마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅마감, 판넬 및 강판붙임마감 등. 바닥 : 샤시창호 등 기호(5-2,5-3) : 조립식판넬조 폴리카보네이트지붕(현 판넬지붕) 단층 건물로, (사용승인일:2001.9.11.) 외&내벽 : 판넬붙임마감 등 바닥 : 콘크리트마감 창호 : 샤시창호 등 기호(11) : 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로(사용승인일:1999.10.11.) 외벽 : 황토코트마감, 일부 타일 및 목판붙임마감 등 내벽 : 벽지도배마감, 타일붙임마감 및 인테리어마감 등. 바닥 : 샤시창호 등

이용상태

기호(2) : 공장. 기호(5) : 공장(공장, 창고, 사무실, 식당, 기숙사, 보일러실 등) 기호(5-2, 5-3) : 폐수처리장 기호(11) : 공장(기숙사) 각 위 상태로 이용하였으나 기준시점 현재 상당기간 이용하지 않은 상태로 기호(11) 건물만 주택으로 최근까지 이용한 것으로 조사됨.

설비내역

기호(5) : 위생 및 급배수설비, 소방설비, 전기시설 등이 구비되어 있으나 기준시점 현재 정상작동하는지 확인 불가함. 기호(11) : 기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진, 지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

기호(5-1), 기호(11-1) 건물은 공부상 등재되어 있으나 기준시점 현재 멸실 상태로 평가외 하였으며, 기호(5-2,5-3) 건물은 별개의 동으로 기재되어 있으나 현재 내 외벽 구분없이 1개 동으로 소재하며, 지붕구조가 '폴리카보네이트지붕'으로 기재되어 있으나 현 '판넬지붕' 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수변시설, 관정, 조경수 및 조경석 매각 포함. 목록3번, 6번 지상 소재 타인소유 가스저장시설 매각 제외. 목록 6번 지상 및 인접 지번 지상의 철구조물, 목록 9번 지상 컨테이너, 농막 이동식 주택, 본건에 소재하는 기계기구 매각 제외함. 목록 5번 철골조및조립식판넬조 조립식판넬지붕 폐기물처리장 22.96㎡ 및 목록 11번 단층 물탱크실 32.67㎡ 현황 멸실됨. 목록 5번 단층폐수처리장은 공부상 2개 동으로 기재되어 있으나, 현재 내외벽 구분없이 1개동으로 소재하며 지붕구조가 '폴리카보네이트지붕'으로 기재되어 있으나, 현황 '판넬지붕'임. 농업회사법인 주식회사 백두대간으로부터 공사대금 3억원의 유치권신고서가 2026.05.22. 제출되었으나, 그 성립여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51369 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 595-2

* 용도: 공장

* 감정가: 2,985,464,020원

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 함열신용협동조합

* 특이사항: 공동담보, 유치권

1.2. 토지 상세 정보

* 총 토지면적: 13,469.00㎡ (약 4,074.42평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 현황: 본건 토지는 평탄화된 부정형 완경사지로 공업용 건부지, 일부 도로, 전기타, 휴경지, 공업나지, 법면 등으로 이용 중입니다. 기호(8) 토지는 하천 및 휴경지 상태입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형)에 해당하며, 가축사육제한구역, 준보전산지(기호 6), 소하천구역(기호 8, 9~13) 등의 제한이 있습니다.

1.3. 건물 상세 정보

* 총 건물면적: 4,496.85㎡ (약 1,360.54평)

* 건물 제시외 면적: 904.00㎡

* 주요 건물 현황:

* 건물(2): 철골조, 조립식판넬지붕 단층 건물, 공장 용도로 이용 중. 면적 931.1㎡ (약 281.65평). 사용승인일 1998.11.6.

* 건물(5): 철근콘크리트조 및 철골조, 조립식판넬지붕 2층 건물, 공장, 창고, 사무실, 식당, 기숙사, 보일러실 등으로 이용. 면적 3,200.64㎡ (약 968.25평). 사용승인일 1999.6.3.

* 건물(11): 벽돌조, 슬래브지붕 2층 건물, 공장(기숙사) 용도로 이용. 면적 365.11㎡ (약 110.45평). 사용승인일 1999.10.11.

* 주의사항: 목록 5번 철골조 및 조립식판넬조 조립식판넬지붕 폐기물처리장 22.96㎡ 및 목록 11번 단층 물탱크실 32.67㎡는 현황 멸실되었습니다. 또한, 목록 5번 단층폐수처리장은 공부상 2개 동이나 현황 1개 동으로 소재하며 지붕 구조에도 차이가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

* 본건 토지는 충청북도 괴산군 문광면 광덕리에 위치하며, '동고라미마을' 남동측 근거리에 있습니다.

* 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리가 있어 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 특성 및 이용 현황

* 토지 대부분은 평탄하게 조성된 부정형 완경사지 형태로, 공업용 건부지, 도로, 전기타, 휴경지, 공업나지, 법면 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로

* 본건 토지 일부를 도로로 이용 중이며, 북측에서 동측으로 이어지는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

* 일부 필지는 인접 필지의 사도를 통해 포장도로와 연결됩니다.

* 기호(8) 토지는 지적상 맹지이나 인접 필지를 통하여 도보 접근이 가능합니다.

2.5. 지역 지구 및 제한사항

* 본건 토지 대부분은 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 성장관리계획구역(산업형)에 해당합니다.

* 지역 특성상 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭, 오리, 메추리 사육제한, 2,000M 이내 돼지, 개 사육제한)에 포함됩니다.

* 일부 필지는 준보전산지 및 소하천구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 현황

* 경매 신청 채권자는 함열신용협동조합입니다.

* 등기부 채권 총액은 1,200,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채권액

* 말소기준권리는 2022년 12월 5일자 근저당권(함열신용협동조합, 888,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 정보

* 임차인: 박명수

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-02-04

* 배당신고일자: 2025-08-05

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

3.4. 인수/소멸되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

* 토지 및 건물 등기부상 압류, 근저당, 임의경매 개시결정 등은 말소 대상입니다.

* 감정평가서 요약 및 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

* 본 물건은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역에 위치하며, 상업 시설이 밀집된 도심 상권과는 거리가 있습니다.

* 주요 용도는 공장으로, 주변 환경은 산업 활동 및 농업 활동이 주를 이루는 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

* 주변에 '동고라미마을'이 근접해 있습니다.

* 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 다소 불편한 지역으로, 개인 차량을 이용한 접근이 일반적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 주의사항

6.1. 유치권 및 공동담보

* 유치권이 신고되어 있어, 이에 대한 정확한 사실관계 및 법적 효력을 반드시 확인해야 합니다. 유치권 존재 여부에 따라 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 본건은 공동담보로 진행되는 건입니다.

6.2. 제시외 건물 및 부대시설

* 물건 명세서상 목록 3번, 6번 지상 소재 타인 소유 가스저장시설, 목록 6번 지상 및 인접 지번 지상의 철구조물, 목록 9번 지상 컨테이너, 농막 이동식 주택, 본건에 소재하는 기계기구 등은 매각 대상에서 제외됩니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 제외 물건을 명확히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수변시설, 관정, 조경수 및 조경석 등은 매각에 포함됩니다.

6.3. 공부상 오류 및 현황 차이

* 목록 5번 철골조 및 조립식판넬조 조립식판넬지붕 폐기물처리장 22.96㎡와 목록 11번 단층 물탱크실 32.67㎡는 현재 멸실된 상태입니다.

* 목록 5번 단층폐수처리장은 공부상 2개 동으로 등재되어 있으나, 현황은 1개 동으로 소재하며 지붕 구조(폴리카보네이트지붕 → 판넬지붕) 또한 상이합니다. 이러한 공부와의 차이에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

6.4. 교통 불편

* 대중교통 접근성이 낮은 점은 물류 이동이나 직원 출퇴근 등에 불편을 초래할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북 괴산군 문광면에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 감정가는 약 29.8억 원으로 높게 책정되어 있으나, 유치권 신고, 공부상 건물 현황과의 차이, 제시외 물건의 제외 등 여러 잠재적 리스크와 주의사항이 존재합니다. 특히 유치권은 권리 분석 시 가장 중요하게 검토해야 할 부분입니다. 대중교통이 불편하고 주변 환경이 농경지 및 임야와 혼재된 지역 특성을 고려할 때, 순수 산업용 투자 목적 또는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄매각으로 권리 관계 및 취득 절차가 비교적 간명할 수 있습니다.

* 넓은 대지면적(약 4,074평)과 연면적(약 1,360평)을 확보하고 있어, 대규모 공장 운영이나 확장에 유리합니다.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 및 용도 전환 가능성을 내포하고 있습니다.

* 수변시설, 관정, 조경수 등이 매각에 포함되어 있어 별도의 추가 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현황 조사, 법원 문건 검토, 유치권의 실제 존재 여부 및 권리 가치 평가, 주변 시세 조사, 그리고 본건이 가진 제반 리스크(건물 현황 차이, 제외 물건 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 부담이 적은 요인이 될 수 있습니다. 다만, 신고된 유치권의 금액과 인정 여부에 따라 실제 낙찰가가 크게 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 선행되어야 합니다. 본 감정가(29.8억 원) 및 제시된 채권 총액(12억 원)을 참고하되, 낙찰가율은 시장 상황 및 개별 물건의 특수성에 따라 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.