나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51369 [1] 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 595-2 공장 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51369 [1] 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 595-2 공장 경매

• 사건번호: 2025타경51369
• 주소: 충청북도 괴산군 문광면 광덕길 316-23
• 용도: 공장

청주지방법원 경매7계 2025타경51369 | 소재지: 충청북도 괴산군 문광면 광덕길 316-23 | 감정가: 2,993,464,020원 | 최저가: 1,026,757,000원 | 용도: 공장

1. 청주지방법원 2025타경51369 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51369 (1)

소재지: 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 595-2

용도: 공장

감정가: 2,993,464,020원

토지면적: 13,469.00㎡ (약 4,074.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 4,496.85㎡ (약 1,360.4평)

건물 제시외면적: 904.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함OOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

일괄매각. 제시외 건물 및 수변시설, 가스 저장시설, 관정, 조경수 및 조경석 매각 포함.

목록 6번 지상 및 인접 지번 지상의 철구조물, 목록 9번 지상 컨테이너, 농막 이동식 주택, 본건에 소재하는 기계기구 매각 제외함.

목록 5번 철골조 및 조립식판넬조 조립식판넬지붕 폐기물처리장 22.96㎡ 및 목록 11번 단층 물탱크실 32.67㎡ 현황 멸실됨.

목록 5번 단층폐수처리장은 공부상 2개 동으로 기재되어 있으나, 현재 내외벽 구분 없이 1개 동으로 소재하며 지붕구조가 '폴리카보네이트지붕'으로 기재되어 있으나, 현황 '판넬지붕'임.

감정평가서 요약:

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 본건 토지는 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 소재 "동고라미마을" 남동측 근거리에 위치하며 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하나, 버스정류장과 거리가 있어 대중교통여건은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 평탄화된 부정형 완경사지 등으로 공업용 건부지, 도로, 전기타, 공업나지, 하천 및 휴경지 등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태: 본건 토지일부를 도로로 이용중으로 북측에서 동측으로 이어지는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결되거나, 인접필지의 사도를 통하여 연결됩니다. 일부 지적상 맹지로 인접필지를 통하여 도보로 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 준보전산지 등 공법상 제한사항이 있습니다.

건물감정평가요항표:

건물의 구조: 철골조, 조립식판넬조, 철근콘크리트조, 벽돌조 등 다양한 구조로 구성되어 있습니다.

이용상태: 공장, 창고, 사무실, 식당, 기숙사, 폐수처리장 등으로 이용되었으나, 현재는 상당 기간 이용하지 않은 상태로 일부 건물만 최근까지 이용한 것으로 조사됩니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 소방설비, 전기시설 등이 구비되어 있으나 정상작동 여부는 확인 불가한 부분도 있습니다.

공부와의 차이: 일부 건물은 공부상 등재되어 있으나 현재 멸실 상태이며, 일부 건물은 공부상 복수 동으로 기재되어 있으나 현황 1개 동으로 소재하고 지붕구조가 상이한 부분이 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 괴산군 문광면 광덕리 "동고라미마을" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리가 있어 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 본건 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 연결되어 있으며, 일부 필지는 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 함OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있다는 점입니다. 법정지상권은 토지 소유권자와 건물 소유권자가 달라질 경우, 건물 소유자가 토지 사용에 대한 권리를 가지는 것으로, 낙찰 후에도 법정지상권이 성립하는지에 따라 토지 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있습니다. 따라서 본건의 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 면밀한 조사가 반드시 필요합니다. 일반적으로 임의경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되나, 법정지상권과 같은 일부 권리는 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 괴산군 문광면의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 위치한 공장용 물건입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 밀집된 공업 단지가 형성되어 있지 않아, 일반적인 상권 분석보다는 해당 공장의 주요 생산품 및 타겟 시장과의 연관성을 고려한 분석이 중요합니다. 현재 토지 일부는 공업용 건부지, 도로, 전기타, 공업나지 등으로 이용되고 있으며, 일부 하천 및 휴경지도 포함되어 있습니다. 이는 향후 부지 활용 계획에 따라 정지 작업 등이 필요할 수 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

본 물건지까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 인근 "동고라미마을" 내 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 예상되나, 대규모 편의시설이나 병원, 교육시설 등은 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다. 공장 운영에 필요한 인력 확보 시, 교통 불편 및 주변 생활 환경을 고려해야 할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 이용에 있어 건물 소유자에게 종속되어 예상치 못한 추가 비용 발생이나 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 대중교통 접근성이 낮아 물류 이동 및 인력 수급에 어려움이 있을 수 있습니다. 토지 이용계획상 계획관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역, 준보전산지 등 다양한 공법상 제한이 존재하여, 추후 사업 확장이나 용도 변경 시 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다. 일부 건물(폐기물처리장, 물탱크실)이 현황 멸실 상태이며, 일부 건물의 공부상 현황과 차이가 있어 이에 대한 확인이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 주로 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 나타납니다. 다만, 군청에서 제공하는 문화관광 정보나 맛집 정보가 검색되었으며, 인근 지역에서 다른 경매 물건이 진행 중임을 확인할 수 있었습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청북도 괴산군에 위치한 대규모 공장 용지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 다양한 용도로 활용 가능한 건물들은 잠재적 가치가 있으나, '법정지상권'이라는 중대한 권리적 부담이 존재합니다. 법정지상권 문제를 명확히 해결할 수 있다면, 해당 부지는 공장 운영 및 기타 산업 시설로 활용 가능성이 있습니다. 제시외 건물, 수변시설, 가스 저장 시설, 관정, 조경수 및 조경석이 매각에 포함되는 점은 긍정적이나, 기계 기구 등은 제외되므로 추가적인 설비 투자가 필요할 수 있습니다. 현황 멸실된 건물과 공부상 차이가 있는 건물들에 대한 실사 확인이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 다수의 건물은 다양한 산업 용도로 활용 가능성이 높습니다. 계획관리지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력이 있을 수 있습니다. 주변 지역의 개발 계획이나 산업 동향을 파악하여 선제적으로 투자할 경우, 시세 차익이나 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

가장 중요한 투자 포인트는 '법정지상권'의 처리 가능성입니다. 법정지상권 문제를 해결하거나, 해당 권리를 유리하게 활용할 수 있다면 경쟁력 있는 가격으로 물건을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 또한, 매각 포함 품목들을 고려하여 초기 투자 비용을 절감할 수 있는 부분도 고려해 볼 만합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계