나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52574 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1085 공작한양아파트 122동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문암감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ""선부초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 단독및 다세대주택,근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 전철역(서해선 선부역)이 소재하여 전반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 피.씨조 슬래브지붕 지하1층 / 지상16층 건물 내 제10층 제1003호 로서
외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감.
창호 : 샤시 창호 임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 광평수의 유사사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로 개설 되어 있으며 단지 사면으로 중로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(공작유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(선부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(원일중학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(정지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(공작유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(선부초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(정지초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2025타경52574 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령수산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1085 공작한양아파트 122동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 402,000,000원

토지면적: 49.27㎡ (약 14.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.88㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 철근콘크리트 피.씨조 슬래브지붕 지하1층/지상16층 건물 중 제10층 제1003호로 이용 중임.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 구성됨.

내부 이용 상태는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니, 현관 등으로 구성된 아파트임.

설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

건축물대장상으로는 1992년 6월 13일 사용승인된 건물임.

1.4. 토지 정보

등고평탄한 광평수의 유사사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임. 단지 내 포장 도로가 개설되어 있으며, 단지 사면으로 중로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있음.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률(공작유치원, 사랑유치원, 선부초등학교, 원일중학교, 정지초등학교 상대/절대보호구역), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 수도권정비계획법(성장관리권역) 등의 규제를 받음.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '선부초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 또한, 서해선 선부역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 10월 23일 접수된 보령수산업협동조합의 근저당권(채권금액 369,600,000원)임.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 402,510,532원.

소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었으며, 최근 2025년 7월 17일 김민솔 외 2명에게 상속으로 인한 소유권 이전 등기가 접수되었음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (전입일자: 2023년 3월 21일)

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

주의사항: 임차인 김 의 경우, 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있어 대항력은 없으나, 실제 관계 및 명도 과정에서의 변수 가능성에 대한 주의가 필요함. 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요. (구체적인 지상권의 내용 및 범위는 별도 확인 필요. 만약 인수해야 할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있음.)

4. 상권분석

본건은 아파트 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 상권을 형성하고 있음. 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 충족되며, 단지 규모 대비 꾸준한 수요가 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 공작한양(고층)

건축연도: 1992년 5월 사용승인

총 동수: 34개동

총 세대수: 2040세대

해당 물건 층수: 10층 (총 16층)

주차대수: 총 1381대 (지상 4대, 지하 937대, 기계식 등 포함)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원 등이 있음.

5.2. 교육 및 편의시설

인근에 선부초등학교, 공작유치원, 사랑유치원, 원일중학교, 정지초등학교 등이 있어 교육 환경이 양호함. (단, 해당 학교들은 보호구역으로 지정되어 있음.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 지상권

감정평가서 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 인수 시 예상치 못한 권리 관계의 발생 가능성이 있음. (반드시 현장 조사 및 법률 검토를 통해 명확히 확인해야 함.)

6.2. 건물 노후화

1992년식 아파트로, 건축된 지 약 34년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 임차인 관련 사항

대항력 없는 임차인이나, 보증금 및 차임이 0원으로 등재된 특이사항이 존재하여 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협상 요구가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 공작한양아파트 122동 1003호로, 역세권(서해선 선부역) 및 초등학교 인접이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 84.88㎡(약 25.7평)의 면적으로 실거주 및 투자 가치가 있으며, 16층 건물 중 10층으로 로열층에 해당합니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 임차인 관련 사항도 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서해선 선부역 역세권 및 선부초등학교 인접의 뛰어난 입지.

* 안산시 단원구 지역의 지속적인 주거 수요.

* 84.88㎡(약 25.7평)의 실용적인 면적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 적합.

* 16층 건물 중 10층의 로열층으로 선호도 높음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가: 402,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월):

* 28.215㎡ (약 8.5평) 기준: 107,000,000원 (13층)

* 42.615㎡ (약 12.9평) 기준: 159,000,000원 ~ 167,000,000원 (1층, 14층)

본건의 면적인 84.88㎡(약 25.7평)과 직접 비교할 수 있는 최근 매매 사례는 제공되지 않았으나, 유사 면적의 전세 거래가 2026년 5월 15일에 250,000,000원으로 확인되었습니다. 이를 통해 시장에서의 수요와 가치를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

최근 거래된 42.615㎡(약 12.9평)의 면적당 가격(약 1,200만 원 ~ 1,300만 원)을 단순 환산할 경우, 84.88㎡(약 25.7평)의 시가는 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 402,000,000원으로, 최근 거래 사례에 비해 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 인수 시, 그 가치만큼 입찰가를 낮추거나 추가적인 조사가 필요합니다. 현재 자료만으로는 지상권의 영향력을 정확히 판단하기 어려우므로, 잠재적 리스크로 고려합니다.

명도 비용, 세금, 법무 비용 등 부대 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 시세 및 감정가, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. (지상권 인수 시 입찰가 조정 필요)

9.3. 주변 시설 관련

제공된 정보 내에서 주변 지역에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.