나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52523 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2709 시화엠티브이보니타가 3동 OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""한국공학대학교제2캠퍼스"" 남서측 인근에 위치하는 구분건물(시화엠티브이보니타가 제3동 제1층 제126호)로서 주위는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 공원 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 3층건 내 1층 126호로서,
(사용승인일 : 2023.03.31)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 치장벽돌 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 제2종근린생활시설임. (현재 공실 상태임.)

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비, 소화설비, 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터, 남서측으로 노폭 약 20미터, 남동측으로 노폭 약 15미터, 북동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 2709 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-26)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

정왕동 2709-4 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2020-07-14)(대로 엠티브이2-18)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-4)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-71)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-26)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

정왕동 2709-10 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-14)(소로 엠티브이1-4)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-71)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-19)(중로 엠티브이2-27)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

정왕동 2709-15 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-60)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-08-19)(중로 엠티브이2-27)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대지권의 목적인 토지에 별도등기(‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기) 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52523 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2709 시화엠티브이보니타가 3동 1층126호

용도: 제2종근린생활시설

건물명: 시화MTV 보니타가 3동 1층 126호

감정가: 712,000,000원

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

건물면적: 41.26㎡ (약 12.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOOOOOOOOO (등기부상 부천지구축산업협동조합)

사용승인일: 2023년 3월 31일 (신축 건물)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동에 소재하며, "한국공학대학교 제2캠퍼스" 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통:

* 차량의 제반 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 도로: 본건은 북서측 약 15미터, 남서측 약 20미터, 남동측 약 15미터, 북동측 약 25미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 지역 특성: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 06월 02일 접수된 부천지구축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기부채권 총액: 576,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 원칙적으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 아래 '잠재적 리스크' 섹션에서 설명할 대지권 관련 별도등기는 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* (주의) 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역환경: 본건 주변으로는 근린생활시설, 아파트, 오피스텔, 공원 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권 환경을 갖추고 있습니다.

* 배후수요: 한국공학대학교 제2캠퍼스가 인접해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종에 잠재적 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 업종적합성: 본건의 용도는 제2종근린생활시설로, 일반적인 상가 업종 운영이 가능합니다.

* 발전가능성: 시화 MTV 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있는 신흥 상권으로, 국가산업단지 배후 수요와 함께 향후 상권 성장이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트, 오피스텔, 공원 등이 인접해 있어 지역 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 한국공학대학교 제2캠퍼스가 도보권에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 문화/여가: 인근 공원 등의 시설을 통해 기본적인 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 토지 관련 별도등기: 본건의 대지권의 목적인 토지에 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다. 이는 해당 토지의 사용 및 개발에 대한 잠재적 제약을 야기할 수 있으며, 향후 소유권 행사나 건축 행위에 영향을 미칠 수 있는 중대한 법적 이슈입니다. 해당 등기의 구체적인 내용과 영향에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

* 현재 공실 상태: 본건은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 공실이 장기화될 경우 관리비 부담 등이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 임차인 관련 분쟁이 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

* 산업단지 인근 환경: 본건은 국가산업단지 인근에 위치하므로, 산업 활동으로 인한 소음, 먼지, 악취 등의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 3월 31일 사용승인된 비교적 신축 건물로, 물리적인 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 한국공학대학교 제2캠퍼스와 인접하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 시화 MTV 지역의 개발 잠재력 또한 긍정적인 요소입니다.

하지만, 대지권 토지에 존재하는 '공유수면 관리 및 매립에 관한 법률' 관련 금지사항 부기등기는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 투자 전 반드시 그 법적 의미와 잠재적 영향을 명확히 파악하고 대응 방안을 수립해야 합니다. 또한, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 불분명한 점은 임대 수익 실현 및 명도 과정에서의 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 향후 건물 가치 상승 여력이 있습니다.

* 대학교 인근이라는 입지적 특성으로 인한 꾸준한 임대 수요 잠재력이 있습니다.

* 시화 MTV 지역의 지속적인 개발 및 산업 배후 수요 증가에 따른 상권 성장 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 712,000,000원과 등기부채권 총액 576,000,000원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크들을 충분히 반영하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 특히, 대지권 토지의 별도등기가 가지는 법적 제약 가능성에 대한 가치 평가가 중요합니다.

* 현재 공실 상태 및 임대 관계 미확인으로 인한 공실 리스크, 명도 리스크 등도 입찰가 결정에 중요한 고려 요소입니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 인근 유사 물건의 시세 및 임대 수익률 조사, 그리고 관련 법규에 대한 심도 깊은 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.