나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52508 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 734-13 에스케이빌라 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니감정 · 평가일 2025.06.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""부곡고등학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인:2014.10.31)
외벽: 석재 및 타일 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택/원룸형(방, 거실, W.C, 현관, 베란다 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에의한 개별난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부곡고등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비
지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정
비계획법> 임.

공부와의 차이

제시외건물 기호㉠이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

①`집합건축물대장`상 용도는 `도시형생활주택/원룸형`임
②제시외건물 (베란다 약 26.4㎡)은 본 건물에 포함하여 평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52508 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 안OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 용도는 도시형생활주택/원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

사용승인일: 2014.10.31

총 층수: 지상 5층

해당 층수: 4층 402호

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 734-13 에스케이빌라 4층402호

토지면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

토지지분: 26.99㎡ (약 8.16평)

건물면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물지분: 43.997㎡ (약 13.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡ (단, 베란다 약 26.4㎡는 본 건물에 포함하여 평가됨)

1.3. 감정가

감정가: 130,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 건물 구조

위치: 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "부곡고등학교" 북서측 인근.

주변: 다세대주택, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 중 제4층 제402호.

외벽: 석재 및 타일 붙임 마감 등.

내벽: 벽지도배 마감 및 일부 타일붙임 마감 등.

창호: 샷시 창호임.

2.2. 교통 및 도로 상황

교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

도로: 남측으로 노폭 약 5m 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

이용 상태: 인접토지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반).

소로3류(폭 8m 미만)(접합).

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

상대보호구역 (부곡고등학교) (교육환경 보호에 관한 법률).

대기관리권역 (대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법).

도시교통정비지역 (도시교통정비촉진법).

생활소음진동관리지역 (소음진동관리법).

성장관리권역 (수도권정비계획법).

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리로 추정되는 권리는 서울특별시 압류 (접수일자 2022-05-12, 권리종류 압류)입니다. (갑5)

3.2. 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인)

주택임차권 (을구3번) 권리자인 안혁우 (주택도시보증공사)가 존재합니다.

대항력: 있음

보증금: 148,000,000원

전입일자: 2021-05-10

확정일자: 2021-03-18

본 임차인은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 잔액을 매수인이 인수하여야 합니다.

3.3. 등기부 요약

소유권 보존 (2014.11.04) → 소유권 이전 (2015.10.01) → 소유권 이전 (2021.05.31) → 현재 소유자 기순룡으로 추정됩니다.

을구 3번 주택임차권 (2023.05.31, 안혁우, 148,000,000원, 인수)이 존재합니다.

압류 (서울특별시, 2022.05.12, 말소) 및 압류 (안산시, 2025.01.21, 말소)가 말소되었습니다.

강제경매 개시 결정 (2025.06.10, 채권자 안혁우, 148,000,000원, 말소)에 의해 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액: 148,000,000원.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

입력된 주변 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 빌라/다세대 주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 3월 거래 사례:

부곡동 534-14 대한아트빌 (2003년식, 76.9㎡): 120,000,000원 (약 156만원/㎡)

부곡동 716-7 대영빌라(가) (2002년식, 73.855㎡): 105,000,000원 (약 142만원/㎡)

2026년 3월 거래 사례:

부곡동 614-3 로얄펠리스 (2011년식, 71.95㎡): 140,000,000원 (약 195만원/㎡)

4.2. 대상 물건과의 비교

본 물건은 2014년 10월 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교 사례들보다 신축입니다.

건물 면적은 44.00㎡ (약 13.31평)으로, 주변 비교 사례들의 전용면적(약 71-77㎡)보다 작습니다.

최고가 거래 사례인 로얄펠리스(2011년식, 71.95㎡)의 면적당 시세(약 195만원/㎡)를 적용할 경우, 본 물건(44㎡)의 시장 가치는 약 85,800,000원 (44㎡ * 195만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가(130,000,000원)는 주변 실거래가 및 유사 면적의 시장 가치 추정치보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설 및 환경

주거 지역으로 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 보통 수준입니다.

5.2. 학교 정보

인근에 부곡고등학교가 위치해 있습니다.

5.3. 혐오 시설 유무

주변 지역을 지도 서비스 등을 통해 확인한 결과, 본 물건지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장, 유해 시설 등은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 인수 부담

보증금 148,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당금으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가되는 실질적인 취득 비용으로, 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 제시외 건물 관련 사항

집합건축물대장 상에는 명시되지 않았으나, 베란다 약 26.4㎡가 제시외 건물로 존재하며 감정평가에 포함되었습니다. 공부와의 차이로 인한 잠재적 이슈가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점 요약

장점: 비교적 신축 건물(2014년 사용승인), 주거 지역 내 위치, 기본적인 생활 편의 시설 접근성.

단점: 상당한 금액의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담, 감정가 대비 높은 인수 보증금 비율, 주변 시세 대비 높은 감정가.

7.2. 인수 보증금 관련 총 부담액

본 물건은 보증금 148,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외 추가되는 실질적인 취득 비용입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

비교적 최근에 지어진 건물로 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

신축 건물이므로 향후 임대 수익 또는 매매 시 유리한 조건을 가질 수 있습니다.

8.2. 리스크 관리 방안

입찰 시, 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원을 고려하여 총 취득 비용을 산정하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가를 결정해야 합니다.

임차인과의 원만한 협의를 통해 명도 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 물건(44㎡)의 시장 가치는 약 85,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려한 예상 입찰가는 85,000,000원 으로 산정합니다.

9.2. 총 예상 취득 비용

예상 입찰가: 85,000,000원

인수 보증금: 148,000,000원

총 예상 취득 비용: 233,000,000원 (입찰가 + 인수 보증금)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.