나이스옥션 법원경매 안산 2025타경625 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 키스톤감정 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산공업고등학교"" 동측 인근에 소재하는 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임

교통상황

본건까지 차량진입가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통여건은 보통수준임

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층건 (사용승인일 : 2018.01.05)으로

외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 이중창호 구조임

이용상태

원룸형 도시형 생활주택으로 이용중임 (501호는 다락추가)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 기본적인 위생시설, 급배수시설, 보안설비, 지상주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 원룸형 도시형생활주택 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 8m내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법> , 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법> , 생활소음진동관리지역<소음진동관리법> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

‘전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법’에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 안산지원 2025타경625 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647-15 제이앤빌 2층201호

* 용도: 다세대주택 (원룸형 도시형 생활주택)

* 감정가: 122,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 22.09㎡ (약 6.68평)

* 건물면적 (전용면적): 29.62㎡ (약 8.96평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2018년 01월 05일

* 건물 전체 연면적: 401.62㎡ (약 121.5평)

* 토지 전체 면적: 251.3㎡ (약 76.0평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 동측 인근에 위치함.

* 인근은 주로 다세대주택, 학교, 공원 등 생활지원시설 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 무난한 수준임.

2.2. 교통 상황

* 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 박효진 외 1명 (2018.01.11 접수)

* 근저당: 신반월새마을금고 (2018.01.11 접수, 말소기준권리)

* 주택임차권: 노선희 (2023.12.12 접수, 110,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김기백 (2025.06.09 접수, 208,805,479원, 말소)

* 임의경매: 신반월새마을금고 (2026.01.29 접수, 말소)

* 등기부 채권 총액: 636,800,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노선희

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 01월 21일

* 확정일자: 2021년 01월 08일

* 배당신고일자: 2023년 12월 12일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 전입일자보다 확정일자가 빠르며, 배당신고를 하였고 대항력이 없는 것으로 분석됨. 따라서 보증금은 인수되지 않으나, 배당 순위에 따라 전부 변제받지 못할 가능성도 존재함.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부등본 상 해당 권리 내역은 확인되지 않아 추가 확인 필요.

4. 상권분석

* 본건은 안산공업고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 학교, 공원, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

* 도시형 생활주택(원룸형)으로 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 교통의 요지는 아님.

* 최근 주변 다세대/빌라 매매 사례 분석 (2026년 3월):

* 대한아트빌(534-14): 약 76.9㎡ (23.26평), 120,000,000원

* 대영빌라(가)(716-7): 약 73.855㎡ (22.34평), 105,000,000원

* 로얄펠리스(614-3): 약 71.95㎡ (21.77평), 140,000,000원

* 상기 매매 사례는 본건(29.62㎡)보다 면적이 약 2.5배 이상 크므로 직접적인 비교는 어렵지만, 동일 지역 내 다세대 주택의 거래 가격대를 파악하는 데 참고할 수 있음.

* 본건과 같이 전용면적 약 30㎡ 이하의 원룸형 도시형 생활주택은 지역에 따라 별도의 시세가 형성될 수 있으며, 이는 현장 조사를 통해 파악하는 것이 중요함.

5. 생활정보

* 주변에는 안산공업고등학교, 부곡초등학교, 안산중앙공원 등 교육 및 휴식 시설이 있어 주거 환경은 양호한 편임.

* 건물 내에는 도시가스에 의한 개별난방 설비, 기본적인 위생 시설, 급배수 시설, 보안 설비, 지상 주차장 등이 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따른 전세사기 피해자의 우선매수권 존재함. 이는 입찰 과정에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 여부 및 절차를 면밀히 확인해야 함.

* 중복 사건, 공유자우선매수신고, 공동담보 물건으로 권리 관계가 복잡할 수 있으며, 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있음.

* 등기부 상 총 채권액(636,800,000원)이 감정가(122,000,000원) 대비 매우 높아, 경매 취하 또는 변경 가능성도 염두에 두어야 함.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 상록구 부곡동 소재 신축급(2018년 준공) 다세대주택(원룸형 도시형 생활주택)으로, 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합할 수 있음.

* 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이나, 전세사기 피해자의 우선매수권, 중복 사건 등 특이사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적임.

* 최근 주변 시세는 본건 감정가와 비교 시, 본건 감정가가 유사 면적 대비 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 도시형 생활주택의 특성을 고려해야 함.

* 총 채권액이 매우 높아 경매 절차의 불확실성이 존재하지만, 낙찰 시 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 얻을 수 있음.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 원룸형 도시형 생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따른 안정적인 임대 수요 기대.

* 안산시 지역 개발 및 주거 수요 증가에 따른 장기적 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 122,000,000원임.

* 임차인 노선희 씨의 보증금 110,000,000원은 대항력이 없어 인수되지 않으며, 배당 순위에 따라 변제될 것으로 예상되므로 인수되는 보증금은 0원으로 간주함.

* 최근 주변 시세 정보(약 70-76㎡ 면적)는 105,000,000원 ~ 140,000,000원대를 형성하고 있으나, 이는 본건(29.62㎡)보다 훨씬 큰 면적임.

* 본건의 감정가(122,000,000원)는 시세 정보를 고려할 때, 단위 면적당 가격이 높게 책정되었을 가능성도 있으나, 원룸형 도시형 생활주택의 특성 및 신축 연도를 감안한 합리적인 수준일 수 있음.

* 투자 수익률, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시세와의 괴리 및 경매 절차의 불확실성(총 채권액 높음, 전세사기 피해자 우선매수권 등)을 감안하여 신중하게 결정해야 함.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 125,000,000원

* (참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 권리관계 재확인, 임장 활동 등을 통해 더욱 정확한 판단이 필요함.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.